Tóm tắt nội dung [Ẩn]
- Pháp lý giao dịch bất động sản cách viết hợp đồng đặt cọc đúng pháp luật
- 1. Luật thay đổi liên tục – Đọc sai là trả giá thật
- 2. Ví dụ điển hình: Thuế TNCN 35% – Hiểu sai là hoảng loạn
- 3. Trung tâm Giao dịch BĐS Nhà nước – Hiện tại CHƯA CÓ HIỆU LỰC
- 8. Sai lầm cực lớn: Xác định SAI đối tượng HĐĐC
- 9. Môi giới TUYỆT ĐỐI không biến mình thành “BÊN” trong hợp đồng
- 10. Thời hạn đặt cọc – Ghi SAI là mất cọc
- 13. Đặt cọc không chính chủ – Có hiệu lực không?
- 15. Khi nào dùng Hợp đồng ủy quyền?
Pháp lý giao dịch bất động sản cách viết hợp đồng đặt cọc đúng pháp luật
(Phân tích thực tiễn – Hợp đồng đặt cọc – Thuế – Thời hạn – Trách nhiệm pháp lý)
1. Luật thay đổi liên tục – Đọc sai là trả giá thật
Pháp luật không đứng yên, văn bản liên tục được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới.
Vấn đề lớn nhất hiện nay không phải thiếu thông tin, mà là thừa thông tin sai lệch trên mạng xã hội.
Các nền tảng mạng xã hội thường:
Cố tình bóp méo bản chất pháp luật
Đưa thông tin nhỏ giọt – giật tít – gây hoang mang
Tạo kỳ vọng và hy vọng sai lệch cho người dân
Vì vậy, đọc luật phải đọc ở nguồn chính thống, hiểu đúng hiệu lực, đúng phạm vi áp dụng.
Tung tin sai sự thật trên mạng bị xử phạt hành chính 10 - 20tr đồng
2. Ví dụ điển hình: Thuế TNCN 35% – Hiểu sai là hoảng loạn
Trên mạng thường lan truyền:
“Thu nhập trên 100 triệu bị đánh thuế 35%”
❌ Hiểu sai hoàn toàn.
Hiểu đúng theo pháp luật:
Thuế TNCN áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần
35% CHỈ áp dụng cho PHẦN THU NHẬP VƯỢT 100 TRIỆU
Ví dụ:
Thu nhập: 101 triệu
Thuế 35% chỉ tính trên 1 triệu, KHÔNG phải trên 101 triệu
Hiểu đúng – đủ – bản chất, không nghe tin đồn.
Bảng tính bậc thu nhập tính thuế suất theo năm theo tháng (Minh Họa)
3. Trung tâm Giao dịch BĐS Nhà nước – Hiện tại CHƯA CÓ HIỆU LỰC
Một thông tin gây nhiễu lớn gần đây:
“Nhà nước lập Trung tâm Giao dịch BĐS, quản lý toàn bộ mua bán”
Sự thật:
Mới DỰ THẢO
Dự kiến thí điểm: 01/01/2026 – 31/12/2027
CHƯA có văn bản quy phạm pháp luật chính thức
Tiếp tục giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đã lùi mốc thời gian
Trung tâm giao dịch bất động sản nhà nước trong tương lai ( minh họa)
Kết luận:
➡️ Hiện tại KHÔNG có hiệu lực, mọi thông tin khẳng định chắc chắn đều là thăm dò dư luận.
4. Vì sao đa số người dân “ngại luật”?
99% không phải dân luật
Luật viết tiếng Việt → ai cũng đọc được
Nhưng hiểu – áp dụng – xâu chuỗi thì cực khó
Ví dụ thực tế:
Gặp CSGT → đa số không dám cãi
Không phải vì sai, mà vì không chắc mình đúng
Sợ thủ tục hành chính rườm rà
Đây là lý do người Việt hay “làm luật”, nhưng chính điều đó lại tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn.
5. Đặt cọc BĐS – Hiểu sai là mất tiền thật
5.1. Đặt cọc là gì?
Về bản chất: ĐỘNG TỪ
Về hình thức:
+ Bằng văn bản
+ Không văn bản (miệng / hành vi)
Hợp đồng đặt cọc trong bất động sản
Luật KHÔNG bắt buộc đặt cọc phải bằng văn bản
NHƯNG: Thực tế BĐS gần như 100% phải bằng văn bản
6. Hợp đồng đặt cọc ≠ Thỏa thuận
Thỏa thuận: Ý chí thống nhất 2 bên mua và bên bán
Hợp đồng: Văn bản ghi nhận thỏa thuận của hai bên sau khi thống nhất
Khi đã lập hợp đồng = thỏa thuận đã hoàn tất
Tải mẫu hợp đồng đặt cọc chuẩn tại đây
7. Giấy nhận cọc có phải hợp đồng đặt cọc không?
CÓ – nếu đáp ứng đủ điều kiện theo BLDS 2015.
Một giấy đặt cọc hợp lệ cần đủ 4 yếu tố:
1, Chủ thể: A – B ( bên mua - bên bán)
2, Tài sản đặt cọc: tiền bao nhiêu
3, Thời hạn đặt cọc
4, Mục đích: mua / bán / thuê / giao kết hợp đồng
Viết tay vội trên A4 vẫn có hiệu lực pháp luật nếu đủ 4 điều kiện trên.
8. Sai lầm cực lớn: Xác định SAI đối tượng HĐĐC
❌ Rất nhiều hợp đồng trôi nổi trên thị trường xác định:
Đối tượng HĐĐC = căn nhà
SAI BẢN CHẤT – CỰC KỲ NGUY HIỂM
Đúng bản chất:
Đối tượng HĐĐC = SỐ TIỀN ĐẶT CỌC
Căn nhà là nghĩa vụ giao dịch
Hậu quả sai:
Bên mua bỏ cọc 500tr → mất “một căn nhà tương đương”
Bên bán không bán → phải đền “một căn nhà”
Phi lý – trái bản chất – dễ vô hiệu
9. Môi giới TUYỆT ĐỐI không biến mình thành “BÊN” trong hợp đồng
Người làm chứng ≠ Chủ thể hợp đồng
Người làm chứng:
Không có quyền & nghĩa vụ liên quan Chỉ xác nhận sự kiện đã xảy ra
Dạ: "Thưa tòa hôm qua em đi uống rượu về đi qua thấy hai ông đấy đang giao dịch gọi em vào làm chứng, em nhìn thấy ngày hôm đấy ông A đưa cho nhau số tiền đấy" ( hết)
❌ Nếu môi giới ký với tư cách “Bên làm chứng”:
Có thể bị:
Truy thu thuế TNCN
Phạt 40–60 triệu nếu không có chứng chỉ
Môi giới CHỈ là người làm chứng, không phải chủ thể.
10. Thời hạn đặt cọc – Ghi SAI là mất cọc
Cách ghi ĐÚNG:
“Thời hạn đặt cọc: 30 ngày kể từ ngày 19/12/2025”
❌ KHÔNG nên ghi:
“Từ ngày 19/12 đến 19/01”
Vì:
30 ngày là số đếm liên tục
Tránh tranh chấp:
Ngày cuối là ngày nào?
Đã hết hay chưa hết?
Khi tranh chấp → mở lịch → đếm ngày → KHÔNG CÃI ĐƯỢC
11. 3 ngày cuối thời hạn – Giai đoạn quyết định thắng thua
Ngày 28 – 29 – 30 là cực kỳ quan trọng.
Nguyên tắc:
Chủ thể giao dịch là A & B
Thông báo TRỰC TIẾP bằng tin nhắn (SMS), không nhắn tin zalo,mesenger,nháy máy vì không chứng minh được
Không thông qua môi giới
Nếu một bên không hợp tác:
Gửi đề nghị giao kết hợp đồng qua bưu điện (3 lần) liên tục vào 3 ngày cuối cùng .
Lập Vi bằng vào 17h30 phút ngày cuối cùng của giao kết tại văn phòng Công chứng,
Gom chứng cứ → khởi kiện
Mục đích của những việc làm trên là để chứng minh:
“Tôi thiện chí – tôi không sai”
12. Hợp đồng công chứng vẫn có thể bị chấm dứt hiệu lực ?
Sai lầm phổ biến:
“Hợp đồng công chứng rồi – tôi không ký thì đố ai làm gì được”
❌ SAI
Tòa án có quyền:
Ra quyết định chấm dứt HĐ
VPCC bắt buộc hủy theo bản án
13. Đặt cọc không chính chủ – Có hiệu lực không?
Có 2 khả năng:
+ Vô hiệu
Thì hoàn trả những gì đã nhận
+ Chấm dứt hiệu lực
Hợp đồng hợp pháp
Phát sinh quyền – nghĩa vụ
Nếu không trả – không đền → HÌNH SỰ: Lừa đảo chiếm đoạt tài sản
14. Sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng – Có nhận cọc được không?
CÓ
Nhận cọc ≠ Chuyển quyền ( đừng nhầm lẫn hai khái niệm này)
Ngân hàng chỉ cần tiền → giải chấp
Chủ tài sản vẫn là người có toàn quyền quyết định
Cọc công chứng khi sổ vẫn đang thế chấp ở ngân hàng có hợp pháp không?
Luật KHÔNG cấm Phụ thuộc khẩu vị rủi ro của công chứng viên, thông thường là công chứng mạnh.
15. Khi nào dùng Hợp đồng ủy quyền?
Dùng khi:
Chủ nợ là bên thứ 3
Cần:
Ủy quyền xóa chấp , Sau xóa chấp mới được mua bán
Phải ghi rõ trong hợp đồng ủy quyền xóa chấp sau khi xóa chấp xong mới tiếp tục thực hiện giao dịch
Xóa chấp là điều kiện tiên quyết
16. Nguyên tắc VÀNG khi xử lý tranh chấp dân sự
Dân sự thiên về thỏa thuận
Thứ tự ưu tiên:
Thỏa thuận trước
Luật định sau
Hợp đồng PHẢI có hiệu lực → mới xử lý hậu quả pháp lý.
KẾT LUẬN:
✔️ Đừng đọc luật kiểu “nghe nói”
✔️ Đừng làm luật theo thói quen
✔️ Đừng sửa hợp đồng nếu không phải chuyên gia
✔️ Hiểu đúng bản chất = tránh 90% rủi ro
Pháp luật không chữa được bệnh chủ quan của người dân – nhưng hiểu luật sẽ cứu tiền của bạn.
Tác giả: Gâu Thổ Cư
Chuyên môn: Quy hoạch – Pháp lý – Nhà phố thổ cư Hà Nội
Gâu Thổ Cư là môi giới bất động sản nhà phố thổ cư tại Hà Nội, chuyên sâu khu vực Hoàng Mai và các quận nội đô.
Với nhiều năm kinh nghiệm thực tế, Gâu Thổ Cư đã trực tiếp tham gia và xử lý hàng trăm giao dịch mua bán, từ nhà giá trị nhỏ đến tài sản hàng chục tỷ đồng, đặc biệt am hiểu quy hoạch – pháp lý – kế hoạch sử dụng đất.
Nội dung trên website được chia sẻ từ trải nghiệm thực tế, nhằm giúp người mua – nhà đầu tư tránh rủi ro pháp lý và quy hoạch khi giao dịch bất động sản.
Hotline/Zalo: 0856 867 789
Website: gauthocu.com.vn
![[BÁN GẤP] NHÀ MẶT NGÕ - 3 BƯỚC RA PHỐ - GIÁP NHỊ, 30M 4 TẦNG CHÍNH CHỦ 4.5 TỶ](upload/images/ban-nha-giap-nhi-27m-4-gan-pho-ngo-to-phong-khach-2-compressed.jpg "[BÁN GẤP] NHÀ MẶT NGÕ - 3 BƯỚC RA PHỐ - GIÁP NHỊ, 30M 4 TẦNG CHÍNH CHỦ 4.5 TỶ")
.jpg)
