Hoàn Công – Quy Hoạch – Đền Bù Khi Thu Hồi Đất: Những Điều Ít Người Hiểu Sâu

 Hoàn Công – Quy Hoạch – Đền Bù: Những Điều Ít Người Hiểu Sâu

Đây là nhóm kiến thức môi giới rất hay nói sai – người dân rất hay hiểu nhầm – và khi dính quy hoạch thì mất tiền thật.

Tôi viết bài này từ góc nhìn của người đã gặp đủ hồ sơ thu hồi, đền bù, tranh chấp, không phải lý thuyết sách vở.

I. HIỂU ĐÚNG BẢN CHẤT: NHÀ NƯỚC THU HỒI CÁI GÌ?

Một câu rất quan trọng anh chị phải nhớ:

 Nhà nước chỉ thu hồi QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KHÔNG thu hồi QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN.

Điều này dẫn đến các hệ quả pháp lý sau:

• Đất là quyền sử dụng → bị thu hồi

• Nhà ở, công trình, cây cối, hoa màu → là tài sản sở hữu → bắt buộc phải đền

➡️ Vì vậy, đền bù không chỉ nhìn vào sổ đỏ.

II. NHÀ KHÔNG CÓ SỔ – CÓ ĐƯỢC ĐỀN KHÔNG?

Câu trả lời: CÓ.

1. Nguyên tắc đền bù theo thực tế sử dụng

Khi thu hồi đất, Nhà nước xem xét:

• Thực tế trên đất có nhà hay không

• Có cây cối, hoa màu, công trình phụ hay không

Dù:

• Nhà chưa hoàn công

• Nhà không ghi trên sổ đỏ

➡️ Vẫn phải đền phần nhà và tài sản trên đất.

Khác nhau duy nhất nằm ở:

• Phần đền bù quyền sử dụng đất

III. CÓ SỔ ĐỎ VÀ KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ: KHÁC NHAU Ở ĐÂU?

1. Trường hợp có sổ đỏ

• Được đền bù quyền sử dụng đất theo giá đất có sổ

• Được đền bù tài sản trên đất (nhà, cây, công trình…)

2. Trường hợp không có sổ đỏ

Chia làm 2 tình huống:

a) Đất đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa kịp làm

(Dân mình hay nói là đất " xen kẹt")

Nếu chứng minh được:

• Đất sử dụng ổn định

• Không tranh chấp

• Đủ điều kiện cấp GCN

➡️ Vẫn được đền theo giá đất có sổ, nhưng:

• Bị trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp nếu làm sổ

Ví dụ:

• Giá đền đất có sổ: 3 tỷ

• Tiền SDĐ phải nộp: 1 tỷ
  → Thực nhận: 2 tỷ

b) Đất không đủ điều kiện cấp sổ

• Không được đền theo giá đất có sổ

• Chỉ được đền:

  • Chi phí đầu tư còn lại vào đất

  • Tài sản trên đất

IV. HOÀN CÔNG NHÀ Ở: LỢI – HẠI PHẢI CÂN NHẮC

1. Hoàn công để làm gì?

Hoàn công giúp:

• Ghi nhận nhà là tài sản hợp pháp

• Khi thu hồi → đền bù rõ ràng, giá trị cao hơn

2. Nhưng không phải lúc nào cũng hoàn công được

⚠️ Nguyên tắc rất quan trọng:

Tại thời điểm hoàn công, thửa đất KHÔNG được nằm trong quy hoạch ảnh hưởng.

Nếu:

• Đã có quy hoạch mở đường

• Đã có thông báo thu hồi

➡️ Không được hoàn công.

V. “QUA ĐÊM TRỒNG CÂY – XÂY NHÀ” CÓ ĐƯỢC ĐỀN KHÔNG?

Câu trả lời: VẪN ĐƯỢC ĐỀN.

1. Vì sao cây mới trồng vẫn phải đền?

Mới trồng chưa sống không có nghĩa là không sống với lại:

• Cây cối là hoa màu

• Hoa màu tạo ra hoa lợi – lợi tức trong tương lai

Nhà nước thu hồi → làm mất nguồn thu
➡️ Phải bồi thường.

2. Nhà xây xong sát ngày thu hồi

• Nhà là tài sản

• Không thể di dời nguyên trạng

➡️ Vẫn phải đền, trừ trường hợp xây dựng trái phép sau khi đã có quyết định cấm.

VI. KHOẢN ĐỀN BÙ RẤT HAY BỊ “QUÊN”: CHI PHÍ ĐẦU TƯ CÒN LẠI VÀO ĐẤT

Đây là khoản rất nhiều người dân mất tiền vì không biết.

1. Chi phí đầu tư vào đất gồm những gì?

• San lấp ao, hồ

• Đổ đất nâng nền

• Gia cố nền qua nhiều năm

2. Vì sao khoản này bắt buộc phải đền?

Ví dụ thực tế:

• Ngày xưa là ao

• Gia đình tự đổ hàng chục xe đất làm nền

• Nay Nhà nước làm đường

Nếu không có nền sẵn → Nhà nước phải đổ đất
➡️ Giá trị này là tiền dân bỏ ra → bắt buộc phải đền.

VII. ĐỀN BÙ CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO ĐẤT: 2 CÁCH TÍNH

1. Có hóa đơn, chứng từ

• Đền theo giá trị chứng từ thực tế

2. Không có hóa đơn

• Đền theo đơn giá do UBND cấp tỉnh/huyện ban hành tại thời điểm thu hồi

➡️ Không có chứng từ không có nghĩa là không được đền.

VIII. KẾT LUẬN CHO NGƯỜI LÀM NGHỀ

• Đền bù theo thực tế sử dụng, không chỉ nhìn sổ đỏ

• Nhà, cây, hoa màu đều phải đền

• Có sổ hay không → chỉ khác nhau ở giá trị phần đất

• Chi phí đầu tư vào đất là khoản đền bù hợp pháp nhưng rất hay bị bỏ sót

 Môi giới hiểu sâu nhóm này là người giữ được khách khi thị trường xấu.

➡️ Nguyên tắc 70-30  
Thuế - phí ?