Tóm tắt nội dung [Ẩn]
QUY HOẠCH LÀ GÌ? TOÀN BỘ NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Quy hoạch là vấn đề rất nhạy cảm trong bất động sản. Theo Luật Quy hoạch, quy hoạch phải được công khai, nhưng trên thực tế các văn bản hướng dẫn không quy định rõ công khai ở đâu, cho ai và ai được quyền tiếp cận. Chính vì vậy, mới xuất hiện khái niệm quen thuộc: đi check quy hoạch.
Câu hỏi thường gặp nhất khi tìm hiểu quy hoạch là:
Quy hoạch này có khả thi không? Bao giờ làm?
→ Thực tế, không ai có thể trả lời chính xác.
Nguyên tắc chung:
✔ Nhà nào cũng nằm trong quy hoạch ✔ Chỉ khác nhau ở mức độ ảnh hưởng và thời điểm triển khai
1. Vai trò của Viện Quy hoạch
Viện Quy hoạch là cơ quan chuyên môn đầu não về quy hoach, không phải nơi tiếp dân.
Viện tiếp nhận đề xuất từ:
Cơ quan Nhà nước: Chính phủ, UBND tỉnh/thành phố
Doanh nghiệp: Nhà nước & tư nhân (Vin, Sun, FLC…)
Quy trình lập Quy hoạch
Đề xuất ( từ chính phủ,doanh nghiệp) → Lên Viện Quy hoạch
sau đó Viện Lập quy hoạch phân khu - Chi tiết hóa thành quy hoạch 1/500 - Chuyển hồ sơ sang Sở Xây dựng -Trình UBND phê duyệt
Ví dụ:
Chính phủ đề xuất Viện Quy hoach lập đồ án quy hoach đô thị vệ tinh ven sông Hồng dài ~40km, kèm khảo sát tiền khả thi khoảng 300.000 tỷ đồng, sau đó trình các Sở, ngành và quay lại Chính phủ quyết định.
2. Quy hoạch phân khu nằm ở đâu?
Do Viện Quy hoạch lập
Trình UBND thành phố
UBND ban hành quyết định phê duyệt
Ví dụ:
Quy hoạch phân khu H21: phê duyệt 2015, điều chỉnh 2021
Quy hoạch phân khu H11: ban hành năm 2021
Các đồ án quy hoạch phân khu thường đã có sẵn. Khi muốn triển khai, thành phố sẽ yêu cầu lập quy hoach chi tiết.
3. Quy hoạch có làm được hay không phụ thuộc vào điều gì?
➡️ Phụ thuộc hoàn toàn vào TIỀN
Bao gồm:
Tiền giải phóng mặt bằng
Kinh phí tái định cư
Kinh phí xây dựng hạ tầng
Nguồn vốn huy động nếu thiếu tiền lấy từ đâu bù vào
Mọi thứ phải lập dự toán đầy đủ, thiếu tiền thì không triển khai.
Quá trình này rất lâu.
Sau khi phê duyệt quy hoach xong mới chuyển sang Ban GPMB.
Vì vậy, hỏi “bao giờ làm” thì kể cả Chủ tịch TP cũng không dám khẳng định.
Nguyên tắc GPMB trong quy hoạch:
Phải có khu tái định cư trước
Dân về ở ổn định
Sau đó mới phá dỡ nhà cũ
Không có chuyện cứ dỡ nhà dân đi đâu ở thì đi,
4. Quy hoạch treo là gì?
Khi quy hoạch đã được:
. Lập
. Trình
. Phê duyệt
Thì:
. Có thể làm
. Cũng có thể không làm
Và không bao giờ có văn bản hủy
➡️ Từ đó phát sinh khái niệm "quy hoạch treo".
5. Luật Đất đai 2024 và Quy hoạch
Hiệu lực từ 01/08/2024
Sau 3 năm không triển khai quy hoach, người dân được thực hiện quyền như không có quy hoạch
Tuy nhiên:
Nhà nước có thể ban hành quy hoạch mới chồng lên
➡️ Thực tế không tồn tại khái niệm hết quy hoạch vĩnh viễn
6. Nguyên tắc lập Quy hoạch
+ Quy hoạch vùng Thủ đô
+ Quy hoạch phân khu
+ Quy hoạch chi tiết
+ Quy hoạch sử dụng đất (3 năm/lần)
+ Quy hoạch đô thị (theo Luật Thủ đô)
Bản chất của việc kiểm tra quy hoach:
➡️ Kiểm tra chỉ giới đường đỏ
Vì Nhà nước chỉ thu hồi đất theo chỉ giới đường đỏ.
7. Khi nào chủ nhà phải trả lại tiền cọc do quy hoạch?
Chỉ khi:
Đã có quyết định thu hồi đất
Chủ nhà che giấu thông tin quy hoạch với bên mua
8. Đất dính Quy hoạch: Lợi hay hại?
Trường hợp 1 – Có lợi
Ví dụ: 110m² đất, mở đường còn 40m² mặt phố
40m² đã sinh lời ( lãi to vì mặt phố giá sẽ rất cao)
Mà phần bị thu hồi vẫn được đền bù theo quy hoạch
Nếu chưa thu hồi vẫn khai thác ở- cho thuê- kinh doanh bình thường
Giá đền bù = Giá Nhà nước × Hệ số sử dụng đất
Ví dụ:
Giá đền bù theo đơn giá nhà nước là: 1 tỷ
Hệ số: 2,7
→ Đền bù: 2,7 tỷ
Tức là giá đền bù sẽ cao hơn 2.7 lần so với giá nhà nước công bố trên bảng giá.
✅ Giá và hệ số luôn tăng theo thời gian
❌ Sai lầm phổ biến: lấy giá mua chia diện tích còn lại.
Trường hợp 2 – Mất toàn bộ đất
Người mua xác định:
Chờ đền bù
Hoặc chờ tái định cư ( nhiều bác mua chỉ để có một suất tái định cư mà không phải mua để ở căn nhà đó)
Thực tế:
Chung cư Đền Lừ: tái định cư Đại Cồ Việt
Ngõ 622 Minh Khai → tái định cư Thạch Bàn
Người có tầm nhìn chờ giá trị khu tái định cư, không chờ ở căn nhà cũ.
9. Nguyên tắc tái định cư trong Quy hoạch
Mất trên 60% diện tích đất
Không còn chỗ ở hợp pháp nào khác ngoài căn nhà này thì
➡️ Nhà nước bắt buộc bố trí tái định cư
Khi có thông báo thu hồi đất:
➡️ Luôn kèm quyết định tái định cư
Nếu diện tích còn lại:
Dưới 20m², không đủ điều kiện xây dựng
→ Thường sáp nhập thửa liền kề theo giá thỏa thuận
10. Quy hoạch 1/500 có ảnh hưởng mua bán không?
✅ Không
Vẫn cấp phép xây dựng tạm
Vẫn mua bán, sang tên bình thường
❌ Chỉ dừng khi có quyết định thu hồi đất
Quyết định thu hồi đất dựa trên quy hoạch 1/500, không phải ngược lại.
11. Ai được quyền kiểm tra Quy hoạch?
✅ Chủ nhà
✅ Người mua
❌ Môi giới không có quyền kiểm tra thay
Vai trò môi giới:
Làm chứng giao dịch
Hỗ trợ thủ tục pháp lý,giấy tờ kết nối,...
Không đủ thẩm quyền xác nhận quy hoạch hay thu hồi đất
KẾT LUẬN
Đừng hỏi bao giờ quy hoạch làm → không ai biết
Hiểu rõ quy hoạch, chỉ giới đường đỏ, tài chính và tái định cư
Hiểu đúng quy hoạch → mua trúng tương lai, không sợ rủi ro
