Thời Điểm Mở Thừa Kế & Trình Tự Thủ Tục Thừa Kế Nhà Đất Cần Biết

THỪA KẾ TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – HƯỚNG DẪN ĐẦY ĐỦ CHO NGƯỜI MUA, NGƯỜI BÁN & MÔI GIỚI

Thừa kế trong giao dịch bất động sản và những rủi ro pháp lý cần biết

I. Tổng quan về thừa kế trong giao dịch bất động sản

Thừa kế là một trong những nhóm giao dịch phức tạp và rủi ro pháp lý cao nhất trong bất động sản. Chỉ cần sai hoặc thiếu một người thừa kế, giao dịch có thể bị vô hiệu, tranh chấp kéo dài hoặc không sang tên được.

Vì vậy, việc hiểu đúng – làm đúng quy trình thừa kế là điều bắt buộc đối với chủ nhà, người mua và đặc biệt là môi giới.

II. Thời điểm mở thừa kế

Thời điểm mở thừa kế 

Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết và chắc chắn đã chết.

➡ Từ thời điểm này:

• Quyền sở hữu tài sản chưa được tự do giao dịch

• Phải hoàn tất thủ tục thừa kế trước khi mua bán, tặng cho, thế chấp

III. Các hình thức thừa kế

1. Thừa kế theo di chúc

Di chúc có hiệu lực là di chúc cuối cùng trước lúc người để lại tài sản chết

• Di chúc hợp pháp là căn cứ ưu tiên khi phân chia di sản

• Di chúc có hiệu lực là di chúc cuối cùng

Nếu người chết có nhiều di chúc được lập tại thời điểm còn sống thì di chúc cuối cùng là di chúc có hiệu lực pháp luật, nhiều người cứ nhầm là di chúc được công chứng là di chúc có hiệu lực nhưng hoàn toàn không phải vậy, di chúc cuối cùng là di chúc lúc người chết để lại tài sản lập trước lúc chết, có thể là lời nói hoặc hành vi hoặc là một bản di chúc viết tay là bản cuối cùng thì có hiệu lực pháp luật.

Những nội dung bắt buộc phải kiểm tra trong di chúc:

• Người lập di chúc có minh mẫn, tự nguyện không

• Di chúc có công chứng/chứng thực không

• Di chúc có ghi rõ phạm vi tài sản không

• Có tồn tại quyền hưởng dụng hay không

Điều 644 BLDS – Người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc

Một số người vẫn được hưởng di sản dù không được nhắc tên trong di chúc, bao gồm:

• Con chưa thành niên

• Cha, mẹ

• Vợ/chồng

• Con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động

➡ Đây là lỗi rất hay bị bỏ sót khi giao dịch nhà đất có di chúc.

2. Thừa kế theo pháp luật

Hàng thừa kế theo pháp luật (minh họa)

Áp dụng khi:

• Không có di chúc

• Di chúc không hợp pháp

• Di chúc không định đoạt hết tài sản

Điều 651 BLDS – Hàng thừa kế theo pháp luật

• Hàng thừa kế thứ nhất: vợ/chồng, cha mẹ, con

• Chỉ khi không còn ai ở hàng trước mới chia sang hàng sau

Điều 652 BLDS – Thừa kế thế vị

• Con chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản

• Cháu được hưởng phần mà cha/mẹ cháu đáng lẽ được hưởng

IV. Quyền hưởng dụng – điểm mấu chốt trong thừa kế

Điều 257 BLDS – Quyền hưởng dụng

• Người có quyền hưởng dụng được sử dụng, khai thác tài sản nhưng không có quyền định đoạt

➡ Khi giao dịch bất động sản thừa kế:

• Phải kiểm tra kỹ di chúc có ghi quyền hưởng dụng không

• Nếu còn quyền hưởng dụng ⇒ chưa thể bán tự do

V. Niêm yết và phân chia di sản thừa kế

Niêm yết di sản thừa kế tại ubnd phường và phân chia tại văn phòng công chứng

1. Niêm yết di sản

• Thực hiện tại UBND phường/xã nơi cư trú cuối cùng

• Thời gian: 15 ngày

• Mục đích: thông báo công khai, tránh bỏ sót người thừa kế

2. Phân chia di sản

• Thực hiện tại Văn phòng công chứng / Phòng công chứng

• Lập:

  • Văn bản khai nhận di sản (1 người thừa kế)

  • Văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nhiều người)

VI. Trình tự – thủ tục thừa kế trong thực tế giao dịch

1. Nguyên tắc tư vấn quan trọng

• Biết có người chết ⇒ tư vấn làm thừa kế ngay

• Không để kéo dài vì:

  • Người chết tiếp ⇒ phát sinh thừa kế chồng thừa kế

Nguyên tắc vàng:

“Chết đến đâu – chia đến đấy”

Dân mình hay có nói là cha - mẹ mới nằm xuống chưa xanh cỏ đã chia nhau tài sản,tuy nhiên thực tế theo số liệu thống kê của tòa án cho thấy rằng các vụ tranh chấp đất đai tài sản đa số là của anh em người nhà, nên hãy làm thừa kế ngay, tránh đêm dài lắm mộng dù sao thì cũng phải chia thì chia sớm tốt hơn.

2. Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ thủ tục thừa kế nhà đất gồm sổ đỏ giấy khai sinh chứng tử (minh họa)

Giấy tờ về tài sản

• Sổ đỏ / Sổ hồng

Giấy tờ nhân thân

• Giấy chứng tử của người để lại di sản

• Giấy khai sinh của các người thừa kế

• Đăng ký kết hôn (nếu có)

• CCCD/CMND của tất cả người thừa kế

Lưu ý đặc biệt:

• So sánh, đối chiếu tên – ngày sinh – quan hệ huyết thống phải khớp tuyệt đối

3. Quy trình nộp hồ sơ

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng

• Hoặc qua Bộ phận một cửa theo hướng dẫn địa phương

VII. Đặt cọc trong giao dịch nhà đất có thừa kế

Nguyên tắc đặt cọc an toàn

• Chỉ đặt cọc khi đã xong thủ tục thừa kế

• Thời hạn đặt cọc nên là:

Hoàn tất thừa kế + 10 ngày

Khuyến nghị cho môi giới

• Thuê bên thứ 3 chuyên làm thừa kế để:

  • Chủ động tiến độ

  • Giảm rủi ro pháp lý

❌ Không nên:

• Ấn định thời gian cứng

Vì quá trình này có thể rất lâu vì rất nhiều lý ro thực tế rất nhiều trường hợp sai sót về hồ sơ lý lịch vì các cụ ngày xưa hay sai tên đệm, quê quán, năm sinh.Nay lại sắp nhập địa danh nên cần để thời gian dài hơn dự kiến.

• Để chủ nhà tự mày mò làm thừa kế

VIII. Tổng kết – giá trị cốt lõi của giao dịch thừa kế

Gâu thổ cư môi giới thổ cư Hoàng Mai chuyên giao dịch nhà đất có yếu tố thừa kế 

• Thừa kế là bài kiểm tra trình độ pháp lý của môi giới

• Là yếu tố quyết định thành – bại – an toàn của giao dịch

Nếu xử lý đúng:

• Giao dịch sạch

• Sang tên nhanh

• Khách hàng tin tưởng lâu dài

Gâu Thổ Cư
Môi giới bất động sản thổ cư – Quận Hoàng Mai, Hà Nội

Gauthocu là môi giới bất động sản thổ cư, chuyên xử lý các giao dịch có yếu tố pháp lý phức tạp như: thừa kế, di chúc, ngân hàng, tranh chấp đồng thừa kế. Với kinh nghiệm thực tế trong quá trình trực tiếp tham gia giao dịch, Gauthocu tập trung vào việc tư vấn đúng luật – làm đúng trình tự – bảo vệ an toàn pháp lý cho khách hàng.

• Khu vực hoạt động: Quận Hoàng Mai – Hà Nội

• Lĩnh vực chuyên sâu:Môi giới nhà phố thổ Thổ cư, giao dịch có yếu tố thừa kế & pháp lý

• Website: https://gauthocu.com.vn

• Liên hệ: Call/Zalo 0856867789 Em Gâu để được hỗ trợ pháp lý miễn phí.