Nguyên Tắc Đền Bù Quy Hoạch: Vì Sao Nhà Không Sổ Vẫn Được Bồi Thường như nhà có sổ đỏ?

Môi giới BĐS đang phân tích hồ sơ pháp lý trong bối cảnh đô thị Việt Nam

PHÁP LÝ – THUẾ – THỦ TỤC GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2025–2026

Tôi viết bài này không phải để nói cho vui, mà để anh chị tránh sai – tránh mất tiền – tránh mất giao dịch trong bối cảnh pháp lý BĐS đang thay đổi rất nhanh từ 2025–2026.

Đây là góc nhìn của một môi giới làm nghề thực chiến, đã đi hồ sơ, đi thuế, đi công chứng, đi quy hoạch đủ nhiều để hiểu: không nắm luật là mất nghề.

I. 2025–2026: GIAI ĐOẠN THANH LỌC MẠNH NHẤT CỦA NGHỀ MÔI GIỚI

Môi giới nghiên cứu pháp lý và biến động thị trường

Từ 01/01/2026, hàng loạt luật và nghị định liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản đồng loạt thay đổi: - Luật Thuế GTGT - Luật Thuế TNCN - Luật Đất đai 2024 (đi vào áp dụng sâu) - Luật Công chứng mới

➡️ Ai chỉ biết dẫn khách – chốt cọc mà không hiểu thuế, hồ sơ, pháp lý: sớm muộn cũng bị đào thải.

II. TRUNG TÂM GIAO DỊCH BĐS NHÀ NƯỚC – ĐỪNG ĐỌC TIN SAI RỒI HOẢNG

Trung tâm giao dịch bất động sản tòa hành chính một cửa

1. Thực tế pháp lý hiện nay

• Thông tin áp dụng Trung tâm GDBĐS nhà nước từ 01/01/2026 hiện chỉ là dự thảo.
• Chưa có quyết định chủ trương chính thức.
• Đang xin gia hạn đến 01/07/2026.

 Nói thẳng: chưa có quyết định thì chưa có người làm.

2. Trung tâm này CÓ PHẢI để "giết" môi giới ?

KHÔNG.

Bản chất của Trung tâm GDBĐS: - Không bán nhà - Không môi giới - Không gom hàng

 Nó là trung tâm hành chính công một cửa cho sang tên – thuế – hồ sơ.

3. Vì sao Nhà nước phải làm trung tâm này?

Vì hiện nay một giao dịch phải đi quá nhiều cửa: - VPĐKĐĐ - Chi cục thuế - Phòng TNMT - UBND phường (thuế phi NN)

➡️ Trung tâm sinh ra để đi thay người dân, chứ không đi thay môi giới.

Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà nước có làm môi giới mất việc không?

III. ĐỊNH DANH BĐS – ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP: CÀNG NGÀY CÀNG SỐ HÓA

Định danh BDS và số hóa từ 2026

1. Định danh bất động sản (dự kiến 01/03/2026)

• Mỗi thửa đất = 1 mã định danh
• Trốn, lách, mập mờ hồ sơ ngày càng khó

2. Thế chấp sổ đỏ từ 2026

• Đăng ký điện tử hoàn toàn
• Không còn cảnh mang sổ đi đóng dấu chạy vòng vòng

3. Thông tư 10/2024 (01/01/2025)

• Sổ mới không có trang bổ sung thế chấp
• Online là xong

➡️ Môi giới không hiểu quy trình mới là đứng ngoài cuộc chơi.

IV. AI ĐƯỢC QUYỀN MUA – BÁN BĐS?

1. Độ tuổi theo luật

• Nam: từ 18 đến dưới 20 vẫn được mua
• Nữ: từ 18 trở lên

2. Người dưới 18 tuổi có mua bán BDS được không?

• Không bị cấm mua bán
• Phải thông qua đại diện pháp luật

 Luật dân sự còn công nhận thai nhi là chủ thể nếu sinh ra và tồn tại. ➡️ Vấn đề không nằm ở tuổi, mà nằm ở tư cách pháp lý.

V. ĐỨNG TÊN SỔ TRƯỚC HÔN NHÂN – CẨN THẬN CỰC KỲ

Tình huống rất hay gặp

• Đứng tên sổ: 2015
• Đăng ký kết hôn: 2016
• Bán nhà: 2026

 Nhiều người nói: “Tài sản trước hôn nhân, khỏi cần xác nhận” → SAI.

Vì sao vẫn phải xác nhận tình trạng hôn nhân?

Vì phải chứng minh: - Trước thời điểm đứng tên sổ có từng kết hôn chưa - Có phát sinh tài sản chung không

Xác nhận từ thời điểm nào?

• Nữ: từ đủ 18 tuổi
• Nam: từ đủ 20 tuổi → đến ngày đứng tên sổ

 Có đăng ký kết hôn vẫn phải xác nhận. Sai bước này = đứng trước rủi ro tranh chấp.

VI. CÔNG CHỨNG TỪ 01/07/2025 – HẾT THỜI LÁCH

1. Công chứng treo

• Trước 01/07/2025: còn tồn tại

Công chứng treo là cách làm từng xuất hiện trước đây: người mua đến công chứng, để chủ nhà ký tên, lăn tay sẵn trên hợp đồng chuyển nhượng nhưng phần thông tin bên mua để trống. Sau đó cầm hợp đồng này cùng sổ đỏ; khi có khách mua mới thì điền bổ sung thông tin người mua và coi như hợp đồng được “phát hành”.

Cách làm này tiềm ẩn rủi ro rất lớn: dễ phát sinh tranh chấp, hợp đồng có thể bị vô hiệu, rủi ro pháp lý cao cho cả bên mua lẫn bên bán. Hiện nay không nên và không được khuyến khích áp dụng.

• Sau 01/07/2025: CẤM HOÀN TOÀN

Còn đến bây giờ thì không làm như vậy nữa tất cả những người yêu cầu công chứng phải ngồi trước mặt công chứng viên chụp ảnh lưu hồ sơ điện tử.

2. Công chứng viên

• Chụp ảnh
• Lưu hồ sơ điện tử

 Trách nhiệm ngày càng nặng, không còn dễ dãi như trước.

VII.TRÌNH TỰ SANG TÊN – LẤY SỔ: MÔI GIỚI PHẢI THUỘC LÒNG

Quy trình hiện hành: 1. Đặt lịch trên iHanoi 2. Nộp hồ sơ giấy – scan – nhận mã 3. Kê khai Cổng DVCQG 4. Nộp thuế 5. Nhận sổ

 Môi giới không nắm quy trình là mất uy tín ngay lập tức.

VIII. ĐẶT CỌC – ĐỪNG LÀM ẨU

Đặt cọc thể hiện 99% thỏa thuận đến ngày công chứng chỉ thể hiện lại những bước ở thỏa thuận thôi.Tuy nhiên đặt cọc cũng là bước có thể bỏ qua đi thẳng đến công chứng.

IX. TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ ? – RẤT NHIỀU NGƯỜI HIỂU SAI

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 70–30

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước để được Nhà nước giao quyền sử dụng đất.

Khoản tiền này chỉ nộp một lần duy nhất tại thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu.

Cấp sổ lần đầu được hiểu là trường hợp thửa đất trước đó chưa có sổ, nay được cấp sổ lần đầu tiên (từ chưa có sổ → có sổ).

Phát sinh 2 trường hợp về tiền sử dụng đất:

1️⃣ Không thu tiền sử dụng đất

→ Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

2️⃣ Có thu tiền sử dụng đất

→ Bản chất là mua lại quyền sử dụng đất từ Nhà nước và chỉ nộp một lần duy nhất.

Đối với trường hợp có thu, lại chia làm 2 trạng thái:

 Đã thu

• Trên sổ đỏ không ghi gì

• Nghĩa là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không phát sinh thêm.

 Nợ tiền sử dụng đất

• Trên sổ đỏ ghi rõ: nợ tiền sử dụng đất

• Khi bán bắt buộc phải trả hết nợ mới sang tên được.

Nợ tiền sử dụng đất có 2 kiểu:

➤ Nợ ≤ 5 năm

• Nợ bao nhiêu → trả bấy nhiêu

• Ví dụ: nợ 1 tỷ → trả 1 tỷ

• Trả xong, sổ ghi: “Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính”

➤ Nợ > 5 năm

• Nhà nước định giá lại theo thời điểm trả

• Ví dụ:

  • Nợ năm 2019: 1 tỷ

  • Năm 2026 trả → giá mới có thể gấp 5–7 lần

  • Có thể phải nộp 5 tỷ

 Nguyên tắc: “Vay vàng trả vàng”

• Vay 1 cây vàng → trả đúng 1 cây

• Không quan tâm giá vàng tăng hay giảm.

⚠️ Trường hợp không trả sau khi định giá lại

• Sau khi có quyết định nộp tiền, chỉ có 30 ngày để trả

• Từ ngày thứ 31, bị tính lãi chậm trả 0,03%/ngày

• Lãi cộng dồn vào gốc (lãi ngày hôm nay là gốc của ngày mai)

✅ Kết luận quan trọng

• Đa số sổ đỏ không ghi nợ → nghĩa là không phải nộp tiền sử dụng đất

• Vì vậy, tiền sử dụng đất không phải là một loại thuế trong giao dịch BĐS

• Nó chỉ phát sinh một lần duy nhất tại thời điểm cấp sổ lần đầu.

X. CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH – 70/30 CỤ THỂ LÀ NHƯ THẾ NÀO?

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất (CLN → Đất ở)

Khi chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm (CLN) sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất phần chênh lệch giá giữa hai loại đất.

1️⃣ Ví dụ minh họa

• Tổng diện tích: 500m²

  • 200m² đất ở

  • 300m² đất CLN

• Giá đất:

  • Đất ở: 50 triệu/m²

  • Đất CLN: 10 triệu/m²
    → Chênh lệch: 40 triệu/m²

2️⃣ Công thức cũ (trước khi có chính sách 70–30)

Tiền SDĐ = (Giá đất ở – Giá đất CLN) × Diện tích chuyển đổi × 50%

Ví dụ:
40 triệu × 300m² × 50%

3️⃣ Công thức mới theo chính sách 70% – 30%

• Người dân được giảm 70%, chỉ nộp 30%

• Áp dụng khi diện tích đất ở sau chuyển đổi còn trong hạn mức

Trong hạn mức:
Tiền SDĐ = (Giá đất ở – Giá đất CLN) × Diện tích × 30%

Ngoài hạn mức:
Tiền SDĐ = (Giá đất ở – Giá đất CLN) × Diện tích × 70%

⚠️ Hạn mức đất ở được quy định tại Nghị định 61/2024 (tùy từng khu vực: 90m², 180m², 360m²…).

4️⃣ Ví dụ tính trong & ngoài hạn mức

• Hạn mức khu vực: 360m²

• Đã có sẵn: 200m² đất ở
  → Còn 160m² trong hạn mức
  → 140m² ngoài hạn mức

Cách tính:

• 160m² × 30%

• 140m² × 70%
  → Cộng hai phần để ra tổng tiền sử dụng đất phải nộp.

Thực tế: đa số người dân chuyển đổi rơi vào ngoài hạn mức nên vẫn phải chịu mức 70% cho phần vượt.

5️⃣ Cách “lách” hạn mức (thực tế hay dùng)

• Tách thửa để mỗi thửa được áp lại hạn mức

• Ví dụ:

  • 300m² đất ở

  • 200m² đất CLN
    → Tách thành 2 thửa để tận dụng hạn mức khi chuyển đổi

⚠️ Tuy nhiên:

• Nội thành: hạn mức có thể chỉ 90m²

• Điều kiện tách thửa tối thiểu lại là 100m² → rất khó lách

6️⃣ Hệ quả thực tế

• Đơn giá tính tiền sử dụng đất của Nhà nước tăng

• Giá chịu thuế không thể giảm

• Cùng một căn nhà, năm nay tiền thuế/phí có thể tăng ~20% so với năm trước

 Kết luận

• Chính sách 70–30 chỉ có lợi khi còn hạn mức

• Ngoài hạn mức → vẫn chịu 70% chênh lệch

• Tiền sử dụng đất không phải thuế giao dịch, mà là nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích hoặc cấp sổ lần đầu.

XI. THUẾ – PHÍ: GHI KHÔNG RÕ LÀ "CHẾT"

Thuế thu nhập cá nhân & các khoản thuế – phí trong giao dịch BĐS

Trong một giao dịch mua bán nhà đất thường phát sinh:

1️⃣ Các khoản phải nộp

• Thuế TNCN: 2%

• Lệ phí trước bạ: 0,5%

• Lệ phí thẩm định hồ sơ: 0,15%

 Lệ phí thẩm định:

• Tối thiểu: 100.000đ

• Tối đa: 5.000.000đ

• Nếu tính ra < 100.000đ → thu tròn 100.000đ

• Nếu tính ra > 5.000.000đ → chỉ thu 5.000.000đ
  ⚠️ Lưu ý để tránh bị thu thừa.

2️⃣ Phí công chứng

• Phí soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng: do hai bên tự thỏa thuận

• Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (thường gọi quen là biểu phí BTC):
  → Thực tế các VPCC thường thu khoảng 3–4 triệu

• Mỗi văn phòng công chứng có thể thu khác nhau

3️⃣ Phí đổi phôi sổ (nếu có)

• Khoảng 1,5 triệu đồng

Ai chịu các khoản này?

❌ Sai lầm “chết người”:

“Thuế bên nào bên đấy chịu”

Vì sao sai?

• Trong một giao dịch chỉ có 1 loại là thuế → thuế TNCN

• Các khoản còn lại là phí và lệ phí

• Luật Đất đai quy định: thuế, phí, lệ phí do các bên tự thỏa thuận

• Khi công chứng, công chứng viên luôn hỏi trước: bên nào chịu khoản nào?

✅ Làm đúng

• Phải ghi rõ trong hợp đồng:

  • Bên A chịu khoản gì

  • Bên B chịu khoản gì

4 cách thỏa thuận phổ biến

1️⃣ Chủ nhà chịu toàn bộ thuế – phí
2️⃣ Khách mua chịu toàn bộ
3️⃣ Chủ chịu thuế TNCN, khách chịu các khoản còn lại (phổ biến nhất)
4️⃣ Cộng vào rồi chia đôi 50–50

 Không có trường hợp thứ 5: môi giới chịu

⚠️ Lưu ý cực quan trọng

• Không bao giờ ghi trong hợp đồng đặt cọc:

  “Giá công chứng là bao nhiêu tiền”

• Phần này chỉ nên thỏa thuận miệng, tránh rủi ro pháp lý về sau.

XII.CÁC TRƯỜNG HỢP MIỄN THUẾ TNCN – BIẾT CÁCH LÀ CHỐT ĐƯỢC DEAL

XIII. HƯỚNG DẪN THU NHẬP CHỤI THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG BDS  – ĐỪNG NHẦM

Điều 247 Luật Đất đai 2024 – Thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS
(Cùng các nghị quyết, văn bản hướng dẫn liên quan)

Thu nhập chịu thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS chia 2 trường hợp:

 TH1. Sổ đỏ chỉ ghi quyền sử dụng đất

Thuế TNCN = Giá đất theo bảng giá × 2%

• Giá chịu thuế là giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành ( trước đây là UBND)

• Ví dụ:

  • Giá Nhà nước: 2 tỷ

  • Giá công chứng: 4 tỷ
    → Thuế vẫn tính trên 2 tỷ

⚠️ Trường hợp có nhà thực tế nhưng sổ không ghi nhà (nhà chưa hoàn công):

• Dù nhà 6 tầng, đẹp, giá trị lớn
  → Không tính thuế phần nhà
  → Chỉ tính thuế phần đất theo giá Nhà nước
  → Công chứng bao nhiêu cũng không ảnh hưởng giá chịu thuế

 TH2. Sổ ghi cả đất + tài sản gắn liền với đất (nhà) nhà hoàn công

Thuế TNCN = Giá chịu thuế × 2%

 Nguyên tắc xác định giá chịu thuế:

Giá nào cao hơn thì tính

• Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

• Giá Nhà nước quy định

 Chỉ cần có nhà trên sổ, dù 1m² cũng là tài sản gắn liền.

Ví dụ:

• Giá Nhà nước: 2 tỷ

• Công chứng: 3 hoặc 4 tỷ
  → Giá chịu thuế là 3 hoặc 4 tỷ (giá cao hơn)

⚠️ Lưu ý quan trọng:

• Nếu có tài sản gắn liền mà giá công chứng chỉ ngang hoặc nhỉnh hơn giá Nhà nước
  → Khả năng rất cao bị cơ quan thuế gọi lên

• Vì:

  • Đất: có bảng giá rõ ràng

  • Nhà: không có khung giá cố định
    → Thuế nghi ngờ giá trị phần nhà bị kê thấp

 Bản chất:

• Chuyển nhượng đất

• Mua bán nhà
  → Giá mua bán do các bên tự thỏa thuận, nên thuế có quyền xem xét – đối chiếu

 Văn bản liên quan

• Nghị định 151/2025: thẩm quyền cơ quan nhà nước sau sáp nhập

• Hoàn công nhà ở:

  • Trình tự: Thông tư 05/2015 – Bộ Xây dựng

  • Quản lý chất lượng: Nghị định 06/2021

 Hoàn công nhà ở – chi phí

• Tỷ lệ chất lượng: 100%

• Phí hoàn công: 1% giá trị xây dựng

Công thức:

Diện tích sàn × Đơn giá xây dựng/m² × 1%

Ví dụ:

• Nhà 50m² × 6 tầng → 300m² sàn

• Đơn giá xây dựng: 7.586.000đ/m²
  → Phí hoàn công = 300 × 7.586.000 × 1%
  (chưa tính chi phí phát sinh khác)

 Đơn giá xây dựng: Phụ lục số 1

⚠️ Lưu ý về quy hoạch

• Hoàn công để sau này đền bù cao hơn: đúng

• Nhưng:

  • Nếu tại thời điểm hoàn công nhà đã nằm trong quy hoạch mở đường
    → Không được hoàn công

• Chỉ hoàn công được khi thời điểm đó chưa có quy hoạch ảnh hưởng

 Tóm lại:

• Không ghi nhà trên sổ → thuế rẻ nhưng rủi ro pháp lý

• Ghi nhà trên sổ → thuế cao hơn nhưng pháp lý sạch, bồi thường tốt hơn khi quy hoạch

XIV.  QUY HOẠCH – ĐỀN BÙ

KẾT LUẬN CỦA NGƯỜI LÀM NGHỀ

Từ 2025 trở đi: - Môi giới không còn là người dẫn khách - Mà phải là người hiểu luật – hiểu thuế – hiểu quy trình

 Ai nâng được trình pháp lý, người đó sống rất lâu với nghề.