Hiểu Đúng Thuế TNCN 35% hướng dẫn viết hợp đồng đặt đặt cọc chuẩn, phòng tránh cài cắm, cách vô hiệu hợp đồng công chứng đúng pháp luật trong giao dịch mua bán bất động sản

Luật thay đổi liên tục có thể những gì bạn biết đã cũ, vì vậy chúng tôi đã cập văn bản pháp luật  liên tục cũng như tính hiệu lực của từng văn bản cũng như áp dụng luật để chia sẻ với anh em môi giới cũng như bạn đọc.Từ đó áp dụng được luôn câu chuyện chúng ta nghe thông tin trên mạng xã hội họ luôn luôn tạo phễu để tăng tương tác họ đưa thông tin cực kỳ nhỏ giọt và bóp méo sự thật dẫn đến là cho người dân rất nhiều kỳ vọng và hy vọng thậm chí kể cả những thông tin đơn giản Ví dụ như  Luật thuế thu nhập trên mạng thu nhập 100tr trở lên thì đánh thuế 35% một cách mập mờ  .Như vậy nếu anh em  hiểu theo quy định của pháp luật là gì ?

Hiểu đúng ra như thế này đánh thuế thụ động nếu anh chị thu nhập 101 triệu thì 35% chỉ đánh thuế của phần 1 triệu, chứ không phải đánh thuế của 101 triệu.

Bản chất thu nhập đánh thuế 35% từ con số 100tr trở lên thì mới đánh 35% .Cho nên anh em phải hiểu đúng và đủ

 Một thông tin liên quan trực tiếp đến anh em môi giới đó là Nhà nước lập trung tâm Giao Dịch Bất Động Sản do nhà nước quản lý cái này mới là dự thảo. Trong dự thảo ghi rằng áp dụng thí điểm từ ngày mùng 1  tháng 1 năm 2026  đến 31 tháng 12 năm 2027. Nhưng đến ngày hôm nay chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào chính thức. Tiếp tục giao cho bộ xây dựng nghiên cứu phát triển đề án và lại tiếp tục lùi vào ngày mùng 1 tháng 1 năm 2026. 

Tóm lại cứ đưa thông tin loạn trên mạng xã hội.

Chính vì thế anh em đọc cho đúng ở các cổng thông tin chính thống 

Đa số 99% anh em không phải dân luật, đọc luật ai cũng đọc được bởi vì luật viết tiếng việt nhưng hiểu luật và sâu chuỗi được hệ thống pháp luật thì không hề dễ,bởi vì một cách viết luật nhiều cách áp dụng nhưng không hề sai.

VD: Một ví dụ thực tế hàng ngay đi đường chúng ta thấy có bao giờ anh chị cãi công an giao thông không ? 

Rất ít cãi phải không ? vì không biết mình có đúng hay không, đã đúng hay chưa để mà cãi. Đa số công an giao thông bắt xuống việc đầu tiên là chuẩn bị tiền để làm gì ?.Tại sao dân mình lại "thích làm luật" như vậy vì dân mình rất sợ một thủ thục gọi là thủ tục hành chính.Mất thì mất luôn rồi còn đi về còn hơn thực hiện một loạt thủ tục hành chính để rồi sau đó mới quay trở lại lấy bằng lấy xe,...

Pháp luật có hai quy định mà dân mình rất dễ bị đánh tráo khái niệm đó là công dân được là những gì pháp luật cho phép hay công dân được làm những gì pháp luật không cấm. Rất dễ bị đánh đồng.

ĐẶT CỌC VÀ GIẢI THÍCH HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC PHÒNG TRÁNH RỦI RO TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Một thói quen của người việt mình , đặc biệt là thói quen của người Hà Nội đó chính là cái gì cũng "thích làm luật". Khi giao dịch bất động sản cũng vậy rất nhiều người trong chúng ta cũng đã từng ít nhất một lần là người mua là người bán bất động sản.Thì chắc chắn chính anh chị cũng đã từng làm luật gì đó để mua -bán cho nhanh gọn, nhưng từ những cái nhỏ nhất như vậy nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, Luật thì cứ ban hành còn không bao giờ chữa được bệnh của người dân,.

Vừa rồi các anh chị có thấy tin C03 bắt một loạt các Shark không ? nghe thông tin không biết là chuẩn hay không thấy réo tên Shark Hưng ,các thông tin như vậy không tự nhiên người ta đưa , toàn thăm dò dư luận .

Nên là thời gian gần đây cơ quan thuế bắt về thuế rất nhiều nên các anh chị cần phải cảnh giác.

 Theo anh chị đặt cọc là danh từ hay động từ? về mặt định nghĩa là động từ đúng không ?Nhưng khi thể hiện hợp đồng đặt cọc có thể bằng văn bản hay không bằng văn bản đều được.

Đặt cọc có cần phải bằng văn bản không ? theo luật thì không bắt buộc phải bằng văn bản,.

Trong bộ luật dân sự có  3 loại

         + Bằng văn bản

         + Không văn bản : bằng miệng hoặc hành vi.

Như vậy có hai loại hợp đồng bằng văn bản và bằng miệng vậy hợp đồng có phải là thỏa thuận không ? Không.

Hợp đồng là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận chứ hợp thông không phải là thỏa thuận,tức là khi thể hiện bằng văn bản anh chị đã đạt xong sự thỏa thuận.

Gần như trên thị trường hiện nay và trong tất cả các án lệ thì chưa có hợp đồng đặt cọc bằng miệng ( tức là luật cho phép đặt cọc bằng miệng nhưng trong giao dịch bất động sản có ai đặt cọc bằng miệng không ) 

Hợp đồng đặt cọc và giấy nhận cọc có tương đồng không ? 

 Vd: Anh chị viết tay nhanh  đơn giản một tờ giấy thuê một phòng trọ đặt cọc trước 1 triệu chẳng hạn.Vậy cái này có phải là hợp đồng đặt cọc không? hay nó là cái gì ở đây?

Sai lầm của anh em môi giới là không chuẩn bị hợp đồng đặt cọc khi dẫn khách xem nhà khách chủ chốt giao dịch bất ngờ chúng ta giật vội tờ A4 , trang giữa để viết , viết vội viết không đầy đủ ,....

Vậy giấy nhận cọc và hợp đồng đặt cọc có phải một không ? Tại sao ?

 Giấy nhận cọc hay hợp đồng đặt cọc , thỏa thuận đặt cọc , giấy nhận cọc ,... nó chỉ cần đáp ứng được các điều kiện trong bộ luật dân sự đặc biệt là điều 308 bộ luật dân sự 2015 là được.

Tức là:

    + Có chủ thể đặt cọc ( ông A Và bà B) ,

    + Thời hạn đặt cọc ( bao lâu) , 

    + Tài sản đặt cọc ( bao nhiêu tiền)  , 

    + Thực hiện nghĩa vụ gì ( đặt cọc để làm gì thuê,mua bán,.)  , 

Thỏa mãn 4 điều kiện này viết vội cũng được là được một cái giấy đặt cọc nó cũng được coi là hợp đồng đặt cọc và vẫn áp dụng các quy phạm pháp luật như bình thường.

Lưu ý nhấn mạnh : Nếu anh chị mua quyển đặt cọc trôi nổi trên thị trường hiện nay mà có mấy liên cái này rất nguy hiểm , mua mất tiền sử dụng vô hiệu vì sai bản chất.

Rất nhiều người sẽ bị nhầm về việc đối tượng của hợp đồng đặt cọc (HDDC) là tiền đặt cọc hay cái nhà đang bán?

Cái nhà đang là nghĩa vụ giao dịch không bán thì đền gấp đôi, không mua thì mất cọc 

Đối tượng HDDC là số tiền đặt cọc 

Hợp đồng 3-4 liên trôi nổi trên thị trường nó xác định sai đối tượng HDDC nó coi đối tượng HDDC là căn nhà, tức là bên bán không đồng ý bán cho bên mua thì đền một căn nhà tương đương, bên mua đặt cọc 500tr mà không mua nữa thì mất một căn nhà tương đương căn nhà chủ nhà đang có.

Bản chất chúng ta đều hiểu rằng đặt cọc 500tr không mua thì mất, không bán thì trả lại 500tr và đền 500tr tổng là 1 tỷ. 

  Tránh tình trạng xác định sai các vấn đề khi xác định sai tư vấn sai hoàn toàn 

Tải mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây

Chúng tôi và đội ngũ luật sư đã nghiên cứu và hạn chế nhất có thể phòng ngừa các rủi ro khi viết hợp đồng đặt cọc 

Diễn giải HDDC  

Hợp đồng đặt cọc chuẩn theo pháp luật do đội ngũ luật sư soạn thảo khuyên dùng (minh họa)

 Quốc hiệu và tiêu ngữ 

 Tên và ngày .....tháng..... năm.....

 Tại …..là căn cứ để xác định thẩm quyền của tòa nếu xảy ra tranh chấp. ( tại đâu thì Tòa ở đó thụ lý nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc)

 Thông tin của các bên ( Ghi theo VNID vì địa chỉ theo địa giới hành chính mới) ( Nếu họ chưa định danh mức 2 bảo khách nâng mức 2 luôn vì sau công chứng cũng yêu cầu)

Hậu quả pháp lý khi biến Người làm chứng thành bên làm chứng là gì ?

Tức là tự biến mình ( môi giới) thành chủ thể của HDDC ( chủ thể mới là bên).

Hợp đồng công chứng anh chị có thấy công chứng viên là “Bên” không? 

Họ chỉ có một tờ lời chứng của công chứng viên, chứ không phải công chứng viên là một bên, họ không tham gia vào giao dịch đó họ chỉ chứng nhận.

Ở đây mình cũng vậy phải bóc tách ra mình có tham gia vào quá trình mua bán chuyển nhượng này không? tất nhiên là không? Tôi ( môi giới) là người làm chứng.Bản chất của người làm chứng là vô hại tức là tôi chỉ cần biết sự thật diễn ra như thế bởi vì sao ? Thực tế có rất nhiều khách hàng khi họ mua bán không thành công nữa hoặc họ muốn đòi cọc nhưng không đòi được họ quay ra đổ tại môi giới lừa họ ,... Tóm lại  họ tìm lỗi để đổ môi giới đang lừa họ vậy nếu biến môi giới vào bên làm chứng ở đây tức là Môi giới đã trực tiếp tham gia vào , nhưng tôi ( môi giới chỉ là người làm chứng thôi ) 

Dạ: Thưa tòa hôm qua em đi uống rượu về đi qua thấy hai ông đấy đang giao dịch gọi em vào làm chứng, em nhìn thấy ngày hôm đấy ông A đưa cho nhau số tiền đấy .( hết) 

Trong nghị quyết hội đồng thẩm phán TAND hướng dẫn người làm chứng thì có những điều kiện

    1,Người làm chứng không có quyền và nghĩa vụ liên quan trực tiếp tới việc mình làm chứng

    2,Trong tình trạng minh mẫn và tỉnh táo.

Để người làm chứng sẽ giúp người môi giới tránh khỏi những rắc rối kiện tụng không đáng có.

Nếu để là “Bên” làm chứng cũng có thể xảy ra các tình huống sau đây  

  + Phải chụi thuế tu nhập các nhân nếu được hưởng lợi 

  + Thực hiện môi giới mà không có chứng chỉ sẽ có thể bị phạt hành chính từ 40 - 60 triệu đồng.

Vì vậy đừng biến mình thành chủ thể khi mình không trực tiếp tham gia,loại hết trách nhiệm,Vì thế đừng cố chỉnh sửa hợp đồng này nếu bạn không phải là chuyên gia.

Thời hạn đặt cọc ……….ngày  kể từ ngày ……………

Định nghĩa giải thích : 

Vd : “ Thời hạn đặt cọc …30…….ngày  kể từ ngày …01/01/2026…………

Không có con số ngày kết thúc

Tại sao không viết là : Kể từ ngày.. 01/01… đến ngày 30/ 01 /2026 ?

Một vấn đề rất nhỏ nhưng hậu quả pháp lý cực lớn 

 1.Định nghĩa 30 ngày là gì?

     Là ngày liên tục hay ngày làm việc ?

Trường hợp này là 30 ngày liên tục , Vậy ngày kết thúc hợp đồng là ngày nào?

Có 2 khái niệm:

 VD:   Số đếm bằng khoảng cách cộng 1 

       “ 30 ngày kể từ 01/01/2026 “ như vậy 30 ngày liên tục là số đếm

VD: Tiếp để chúng ta hiểu rõ hơn về khái niệm này.

Một tháng bắt đầu từ ngày nào đến ngày nào ? 

       Từ mùng 1 tháng này đến ngày mùng 1 tháng sau ? hay mùng 1 đên 30?

       Nếu mùng 1 đến 30 khoảng cách có 29 ngày nhưng đã tròn 1 tháng 30 ngày chưa? vì nó là số đếm tức là 1 tháng bắt đầu từ ngày mùng 1 đến 30 

      Một năm cũng bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 đến 31 tháng 12. Chứ không phải một năm 365 ngày là mùng 1 đến mùng 1 năm sau nó khác nhau nên chúng ta cần nhấn mạnh và giải thích để sau này nếu có xảy ra tranh chấp hợp đồng chúng ta là người tư vấn cho khách hàng.

 Vd Thực tế : 

     Khách đặt cọc 500 tr từ ngày 19 tháng 12 năm 2025 . 

    Trong hợp đồng lại ghi là đến ngày 19 tháng 01 năm 2026

Tức là đến ngày 19 tháng 01 năm 2026 khách mới đem tiền ra trả cho chủ nhà thì đúng ngày hôm đấy chủ nhà bảo hết hợp đồng rồi không bán nữa.

       MẤT CỌC

Thế là xẩy ra tranh chấp

Vậy áp dụng thế nào ?

Áp dụng 30 ngày liên tục kể từ ngày 19 tháng 12 năm 2025 

hay áp dụng khoảng cách ?

Tóm lại : Áp dụng cái gì thì cũng chỉ cần ghi kể từ ngày …. và 30 ngày.

 VD. Tháng 12 nó có 31 ngày thì 30 ngày kể từ ngày 19 tháng 12 

         Khi xảy ra tranh chấp mở lịch ra đếm không bao giờ bị nhầm.

         Nếu ấn định khoảng từ ngày này đến ngày này thì sẽ bắt đầu có khái niệm về sai khoảng cách sai số đếm .

Chủ nhà bảo hết 30 ngày rồi không mua là mất cọc , khách lại bảo hôm nay mới là ngày thứ 30 mới là ngày cuối cùng , thế là xảy ra tranh chấp.

Nên đừng ghi ngày kết thúc,Khi xảy ra tranh chấp cứ thế mà đếm ngày không cần phải viết ngày kết thúc.

Thực trạng, và quy định pháp luật là gì?, thực tiễn thế nào và phòng tránh ra sao ? Muốn phòng tránh được thì phải hiểu đúng bản chất của sự việc.

Khi không mua -không bán nữa và chắc chắn không mua bán nữa thì phải gọi nhau đến để thanh lý hợp đồng đặt cọc.

Ngày kết thúc là thời hạn, hết thời hạn phát sinh thời hiệu tức là ngay sau khi kết thúc thời hạn 30 ngày. Thời hiệu “tranh chấp khiếu kiện khiếu nại” là 5 năm

Ngày kết thúc thời hạn là ngày phát sinh thời hiệu, khi chấm dứt thời hạn mà không có văn bản thì 2 bên có quyền sử dụng thời hiệu khởi kiện.

Cách Vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng trong giao dịch bất động sản

 Ngày thứ 28 29 và 30 của thời hạn là những ngày cực kỳ quan trọng để xác định được ai đúng ai sai 

Thông thường bên A là bên mua bên đặt cọc , không mua nữa không thực hiện nữa thường thông báo qua môi giới chứ không thông báo trực tiếp qua chủ nhà bên B,do đó bên B không nắm được hoặc nắm được thông tin qua môi giới. 

Nếu chuẩn: Bên A không mua nữa phải thông báo trực tiếp cho bên B không qua môi giới vì hai ông A và B mới là chủ thể. Nhắn tin SMS ( không nên gọi điện, hoặc zalo , facebook,.. một số ông còn tạo bằng chứng giả bằng cách nháy điện thoại) 

Những ngày 28 29 và 30 là 3 ngày quan trọng nhất của của thời kỳ quan trọng nhất cho việc chuẩn bị khởi kiện đó là:

 Nếu ông A mà không mua nữa mà hợp đồng đang làm công chứng bây giờ muốn hủy nó đi thì cả ông A và B phải ra văn phòng công chứng cũ để ký hủy nó đi.

Xu hướng và sai lầm cứ nghĩ là có bản hợp đồng công chứng tôi không ký thì đố ông làm được gì tôi đấy,.

   Vậy thì bên này sẽ phải phát hành đề nghị giao kết hợp đồng, đề nghị này gửi qua đường bưu điện và phát trong 3 lần đấy là 3 ngày rất quan trọng, 3 lần phát 3 ngày liên tục gửi qua đường bưu điện. ( đề nghị giao kết theo bộ luật dân sự không phụ thuộc người kia có nhận được đề nghị hay không chỉ quan tâm gửi đúng và đủ theo phương thức là được) 

Đề nghị giao kết có dấu mộc của bưu điện (Minh họa)

 Cầm tất cả các biên lai của bưu điện, tin nhắn SMS ra văn phòng công chứng cũ, nếu là Hợp đồng viết tay thì ra văn phòng Thừa phát lại lập Vi Bằng.

Mẫu vi bằng trong giao dịch bất động sản do Thừa phát lại lập (minh họa)

Trong vi bằng sẽ thể hiện rằng ngày 28 - 29 - 30, người mua - bán đã thể hiện tất cả các kỹ năng mời ông đó đến VPCC để công chứng nhưng đến thời điểm hiện tại là 17h30 phút ngày thứ 30 thời gian làm việc cuối cùng của thời hạn mà bên kia vẫn không xuất hiện theo đề nghị giao kết thì sẽ lập vi bằng.

Lập vi bằng xong 

Tất cả những gì chúng ta đã làm chỉ chứng minh là tôi không hề sai , thì gom tất cả những bằng chứng đó gửi lên tòa theo thủ tục thông thường hoặc rút gọn.  

Thông thường tòa sẽ xem xét hồ sơ chứng cứ À thấy rằng ông rất thiện trí mời người ta lên để giao dịch nhưng mà người ta không xuất hiện, mà hôm nay đã là ngày thứ cuối cùng tòa sẽ thụ lý hồ sơ ra quyết định hợp đồng đặt cọc ra quyết định chấm dứt HDDC chấm dứt hiệu lực vì bên kia vi phạm cam kết. Khi có bản án của tòa bản án sẽ có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày tòa tuyên, mà bên kia không có kiện cáo gì nữa thì đem văn bản đó quay lại trở lại VPCC, văn phòng công chứng sẽ tự hủy bản hợp đồng công chứng kia đi và sẽ ghi được hủy theo bản án số bao nhiêu của tòa án này.

Đây cũng là một trong những chiêu trò khá phổ biến của những người chuyên lướt sóng đầu tư,... với mục đích nếu mua được thì mua mà không mua được thì kiện chủ nhà để được đền cọc, các bạn lưu ý nhé.Kể cả hợp đồng công chứng hay viết tay các bạn cũng xử lý theo cách này. Như vậy khi môi giới nắm được thong tin của hai bên, sắp đến 3 ngày cuối của thời hạn quay lại tư vấn chủ nhà làm các bước trên thế là xong.

Bộ luật dân sự thiên về thỏa thuận dân sự nó không phải hình sự và cũng không phải hành chính ( hình sự là phạm tội ,hành chính thực hiện hoặc không thực hiện hàng vi hoặc không hành vi  không có quyền cãi)

Nhưng dân sự thì ngoài những cái gì luật định, nguyên tắc là thiên về thỏa thuận dân sự “ trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Thứ tự ưu tiên khi xảy ra tranh chấp trong giao dịch bất động sản? 

 Tức là nếu có tranh chấp sẽ ưu tiên xử lý dựa trên thỏa thuận, không có thỏa thuận thì theo luật định. Khi soạn thảo hợp đồng thì phải căn cứ theo luật định quyền và nghĩa vụ của các bên ,.

 VD: Một tình huống thực tế “ nếu không bán thì đền cọc gấp đôi” tức là hiểu như sau cọc 500 tr, trả lại cọc tức là 500tr đền gấp đôi là 1 tỷ. tổng 1,5 tỷ.

Đây cũng là văn nói mà bà con đi mua nhà đất hay ghi vào, ý chí các bên là đền 1:1 nhưng khi thành văn viết là đền gấp đôi nếu không mua,

 Hướng dẫn cách xin gia hạn thêm ngày cho hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản?

Cách gia hạn hợp đồng đặt cọc đúng khi xin thêm ngày, thêm thỏa thuận, bồi cọc thì viết thêm dưới trang cuối “ Hôm nay ngày tháng …. các bên thống nhất thành lập phụ lục và được thể hiện ngay mặt sau của trang này”  sau đó cho ký nháy lại .Cái này gọi là điều khoản chuyển tiếp.

Ghi vào đây dưới chỗ người làm chứng: “ Hôm nay ngày.... tháng ….năm.... các bên thống nhất thành lập phụ lục và được thể hiện ngay mặt sau của trang này”  

Nguyên tắc của phụ lục là phải có căn cứ căn cứ vào hợp đồng và điều khoản chuyển tiếp.

Hết hạn mặc định là mất rồi nhưng phải đi chứng minh ai là người sai , chứ không cần đưa điều khoản không mua là mất, bên bán không bán thì đền.

Ai là người sai, phải chứng minh và phải hết 30 ngày mới chứng minh,.

 Đặt cọc không chính chủ trong giao dịch bất động sản có được không, hậu quả pháp lý của nó ?

Tình huống : bên B ( mua) chính chủ rồi vì chuyển khoản từ tài khoản của B

                     Bên A thì không phải người đứng tên trên sổ là một ông C nào đó không liên quan.

Vậy HDDC này có hiệu lực không ?

Sẽ xảy ra 02 trường hợp khi đặt cọc không chính chủ

TH 1 : Vô hiệu ( Không có hiệu lực)

           Hậu quả pháp lý trao trả những gì đã nhận, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên.

TH 2 : Chấm dứt hiệu lực

           Chủ thể giao dịch hoàn toàn tự nguyện trên 18 tuổi, mục đích giao dịch không vi phạm điều luật, không trái đạo đức mục đích là để giao dịch.Hợp đồng này có hiệu lực, mới phát sinh quyền khởi kiện. 

Trường hợp không giao dịch được bên B đền hay không đền ? nếu đền thì không sao cả vì đã thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Nếu không đền không trả thì sẽ chuyển thành hình sự thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Nhận cọc không chính chủ không thực hiện nghĩa vụ có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Còn nếu đặt cọc chính chủ thì mãi mãi là thỏa thuận dân sự.

Hợp đồng phải có hiệu lực thì mới xử lý hậu quả pháp lý của nó, hợp đồng phải có hiệu lực mà phải tìm mọi cách để nó có hiệu lực thì mới xử lý được.

Như vậy không chính chủ vẫn nhận cọc bình thường,(vì người nhận cọc có thể người nhà nhận cọc,đầu tư chung,...) chỉ cần giải thích rõ quyền và trách nhiệm của các bên,.Bản chất của đối tượng HDDC này là Tiền chứ không phải là cái nhà.Đừng nhầm lẫn vô hiệu và chấm dứt hiệu lực.

Các bên hiểu bản chất quyền và nghĩa vụ, hậu quả pháp lý  là được.

Sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng có đặt cọc và nhận cọc được không? 

Tài sản đang thế chấp có giao dịch được không ?

Giao dịch được nhưng nó bị hạn chế về việc chuyển giao quyền vì đang liên quan đến bên thứ 3 ( ngân hàng) 

Hạn chế : không thế chấp được nữa, không thừa kế cho ai, …

Tài sản đang thế chấp có nhận đặt cọc được không? 

Đặt cọc là để đảm bao giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, mục đích giao kết ông A đặt cọc cho ông B 500tr để trong vòng 30 ngày ông B chuyển giao quyền cho ông A. Vậy có nhận cọc được không ?

 Câu trả lời là được 

Bởi vì giao dịch và nhận cọc là 2 khái niệm hoàn toàn khác nhau.Muốn giao dịch được thì ông B phải giải chấp ra thì mới giao dịch được,

Vấn đề là khách cứ đặt cọc đi rồi chủ sẻ giải chấp ra, còn chủ tự đi giải chấp mà khách không đặt cọc thì chắc gì khách đã mua.

Bản chất ngân hàng chỉ cần tiền có tiền là trả sổ, chủ chỉ thế chấp quyền chuyển giao , chủ tài sản có toàn quyền quyết định, 

Sổ cắm đang ngân hàng có đặt cọc công chứng được không? 

Câu trả lời là có .Phụ thuộc khẩu vị rủi ro của công chứng viên, vì luật không có quy định cấm,mà luật không cấm thì có quyền làm hoặc không làm đều không sai,.Chỉ không nên ( vẫn được) cọc công chứng khi có quyết định phát mãi, thi hành án,...Lợi nhuận đi cùng với rủi ro cần quản trị được là thắng.

Đa số khi đi công chứng toàn hỏi tập sự, giúp việc, chạy hồ sơ, … vì văn phòng công chứng chỉ có 1-2 công chứng viên ngồi đó,Mà không hỏi trực tiếp công chứng viên,.

Lập vi bằng về việc đặt cọc đó cũng được.

Tóm lại : tất cả những việc này chỉ để giải quyết bài toán về tâm lý tôi đưa tiền cho ông tôi cầm được cái gì. 

Nếu không bán thì sao ? kể cả sổ để nhà không bán là không bán, hậu quả pháp lý là gì ?

Hợp đồng phải có hiệu lực không có thì cũng “bắt buộc” phải có , có hiệu lực thì mới chứng minh ai sai, ai sai thì người đó đền.

Khi nào thì dùng Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch bất động sản ?

Khi mà chủ nhà vay bên thứ 3 ( ngân hàng) mà không có tiền để giải chấp ( trả nợ) chủ nợ không có căn cứ thu hồi nợ vì sổ đang thế chấp ở ngân hàng thì lập Vi bằng hoặc Hợp đồng ủy quyền trong đó thỏa thuận 

 Về việc uỷ quyền xóa chấp

 Uỷ quyền mua bán , chuyển nhượng, ( ủy quyền định đoạt) thì ủy quyền này cũng được công chứng.

trong nội dung ủy quyền phải bắt buộc có nội dung “Xóa chấp” vì xóa chấp là điều kiện tiên quyết để có hiệu lực khi sổ này đang thế chấp

Tóm lại: ủy quyền xóa chấp - sau khi xóa chấp- mới được thực hiện các quyền sau.tránh tẩu tán tài sản, 

Tác giả: Gâu Thổ Cư
Chuyên môn: Quy hoạch – Pháp lý – Nhà phố thổ cư Hà Nội

Gâu Thổ Cư là môi giới bất động sản nhà phố thổ cư tại Hà Nội, chuyên sâu khu vực Hoàng Mai và các quận nội đô.
Với nhiều năm kinh nghiệm thực tế, Gâu Thổ Cư đã trực tiếp tham gia và xử lý hàng trăm giao dịch mua bán, từ nhà giá trị nhỏ đến tài sản hàng chục tỷ đồng, đặc biệt am hiểu quy hoạch – pháp lý – kế hoạch sử dụng đất.
Nội dung trên website được chia sẻ từ trải nghiệm thực tế, nhằm giúp người mua – nhà đầu tư tránh rủi ro pháp lý và quy hoạch khi giao dịch bất động sản.

 Hotline/Zalo: 0856 867 789
 Website: gauthocu.com.vn