CÁCH TRA CỨU QUY HOẠCH ĐẤT TỪ A–Z Hướng Dẫn Chi Tiết Cho Người Mới Tránh Mất Tiền Oan

I. VÌ SAO NGƯỜI MỚI “CHẾT” VÌ QUY HOẠCH?

1. Nỗi sợ phổ biến của nhà đầu tư

• Sợ dính quy hoạch

• Sợ mua nhầm đất không xây được

• Sợ bị lừa, sai pháp lý

• Sợ “ôm đất” rồi kẹt vốn

2. Nỗi đau khi đất dính quy hoạch – dự án

• Bán không ai mua

• Không cho xây nhà

• Đền bù thấp, chờ nhiều năm

• Tài chính đổ vỡ, tinh thần suy sụp

 Nguyên nhân gốc rễ: không biết cách tra và đọc quy hoạch.

II. QUY HOẠCH ĐẤT LÀ GÌ? (HIỂU ĐÚNG ĐỂ KHÔNG MUA NHẦM)

Bản đồ kế hoạch sử dụng đất 2021 -2030 ( minh họa)

Quy hoạch đất là định hướng sử dụng đất của Nhà nước, cho biết:

• Năm nay đất được làm gì

• 5–10–20 năm tới khu vực đó sẽ làm gì

 Quy hoạch không phải tin đồn
 Quy hoạch không phải muốn né là né được

Nếu không tra quy hoạch trước khi mua, bạn đang đặt toàn bộ tài sản vào may rủi.

III. 2 LOẠI QUY HOẠCH BẮT BUỘC PHẢI BIẾT

Vào các trang web chính thống của nhà nước để tra và lấy thông tin quy hoạch (minh họa)

1️⃣ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm

• Quyết định năm nay có làm hay không

• Có hiệu lực trực tiếp đến:

  • Xây dựng

  • Chuyển mục đích

  • Giải tỏa – đền bù

 Không xem là sai chắc

2️⃣ Quy hoạch định hướng 2021–2030 (10–20 năm)

• Cho biết:

  • Đất tương lai làm gì

  • Có dính dự án hay không

• Dùng để:

  • Đầu tư dài hạn

  • Tránh mua nhầm đất “đón đầu sai”

 Có thể chưa làm ngay, nhưng chắc chắn sẽ làm

IV. LỘ TRÌNH PHÊ DUYỆT KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT (THỰC TẾ PHẢI BIẾT)

Bảng kế hoạch sử dụng đất của nhà nước công bố

Theo quy định:

• Phê duyệt trước 31/12 năm trước

Thực tế:

• Thường quý 2 – quý 3 mới có

• Giữa năm vẫn phải dùng kế hoạch năm cũ

 Đây là lý do:

Nhiều người “tra đúng mà vẫn sai” vì không hiểu thời điểm áp dụng

V. HIỂU KÝ HIỆU QUY HOẠCH ĐẤT (CỰC QUAN TRỌNG)

1. Ký hiệu hiện trạng

• Chữ đen trên bản đồ

• Ví dụ: CLN = đất trồng cây lâu năm

2. Ký hiệu quy hoạch

• Chữ đen gạch ngang + chữ đỏ

• Nghĩa là:

  Đất hiện trạng là A – tương lai quy hoạch sang B (hiện trạng là cây lâu năm CLN tương lai sẽ là đất ở nông thôn ONT)

VI. CÁCH BIẾT ĐẤT CÓ LÊN THỔ CƯ HAY KHÔNG

Có sọc kẻ đất đã có kế hoạch lên thổ cư nếu không có sọc kẻ thì chỉ là định hướng

• Có sọc kẻ:
  → Đã vào kế hoạch năm, khả năng chuyển sớm

• Không có sọc:
  → Chỉ là định hướng 10 năm

  Muốn chắc chắn:

BẮT BUỘC xem bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm

VII. 6 LOẠI QUY HOẠCH PHẢI TRA TRƯỚC KHI MUA ĐẤT

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm

2. Quy hoạch định hướng 2021–2030

3. Quy hoạch phân khu

4. Quy hoạch chi tiết 1/2000

5. Quy hoạch chi tiết 1/500

6. Quy hoạch chung

 Thiếu 1/6 = rủi ro cao.

VIII. TRA QUY HOẠCH TẠI NHÀ BẰNG GOOGLE EARTH

Kiểm tra quy hoạch bằng Google Earth 

• Xem vệ tinh

• Ảnh 360°

• Đối chiếu nhà cửa thực tế

• Lọc rủi ro trước khi đi xem đất

 Không thay thế hoàn toàn thực địa, nhưng loại được 80% đất lỗi

Hướng dẫn xem đất bằng Google Earth

IX. CHECKLIST TRA QUY HOẠCH TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN

• Tra kế hoạch năm

• Tra quy hoạch 2030

• Xem phân khu – 1/500

• Kiểm tra có dự án hay không

• Hỏi địa chính lần cuối

X. 03 CÁCH TRA CỨU QUY HOẠCH PHỔ BIẾN (NÊN DÙNG SONG SONG)

Bạn sẽ được trả một tệp file ảnh như thế này chi tiết cùng bản chú thích (minh họa)

Cách 1: Tra cứu qua Google + dịch vụ

• Tìm “tra cứu quy hoạch + tỉnh/thành” 

         Lấy số trên Google đề xuất - kết nối- đặt vấn đề

• Chi phí: 300–500k/lần

• Nhận file AutoCAD từ đội dịch vụ (đa phần nguồn Viện)

• Phù hợp: cần nhanh, cần bản vẽ kỹ thuật

Lưu ý: chỉ dùng để đối chiếu, không nên phụ thuộc hoàn toàn.

Cách 2: Dùng App mobile tra cứu 

Khuyên dùng môi giới chuyên nghiệp đa số dùng 2 app này

Hướng dẫn cài đặt và sử dụng app check quy hoạch Meyresta

• MeyMap: trả phí ~2 triệu/năm (xem nhiều lớp quy hoạch khá chính xác và chi tiết )

• MeyResta: miễn phí 2 lượt/ngày (xem cơ bản) với App này nếu bạn cần xem nhiều hơn có thể nạp tiền vào hoặc sử dụng mã giới thiệu của gauthocu để đăng ký, được thưởng 500 điểm check miễn phí mã là R42822 

Ưu điểm:

• Xem tại nhà, nhanh

• Phù hợp lọc hàng số lượng lớn

Nhược điểm:

• Không thay thế hoàn toàn hồ sơ gốc

Cách 3: Trực tiếp cơ quan nhà nước

• Sở Xây dựng

• Sở Quy hoạch – Kiến trúc

• Viện Quy hoạch

• Phòng TN&MT, địa chính phường/xã

Nguyên tắc:

Trước khi xuống tiền – kiểm tra lần cuối tại cơ quan chức năng

XI. PHÂN BIỆT “ĐẤT Ở CỦA DÂN” & “ĐẤT Ở DÍNH DỰ ÁN”

Khu vực khoanh tròn là khu vực đất ở nhưng nằm trong TMD có thể là đất dự án

Sai lầm rất nhiều người mắc

• Thấy ký hiệu ODT / ONT → nghĩ là an toàn

• Nhưng không kiểm tra chủ đầu tư

  Thực tế:

• Có thể đất ở

• Nhưng nằm trong dự án → vẫn bị thu hồi

Cách nhận biết nhanh

• Xem quy hoạch 1/500

• Xem quy hoạch phân khu

• Trong bảng quy hoạch có ghi chủ đầu tư

  Nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp → cảnh giác cao

XII. CÁCH XÁC ĐỊNH ĐẤT Ở CÓ DÍNH DỰ ÁN HAY KHÔNG

Phân biệt đất dân ở và đất dự án ( minh họa) 

Dựa vào:

• Quy hoạch chung

• Quy hoạch phân khu

• Quy hoạch chi tiết xây dựng

• Quy hoạch 1/500

  Đất ở vẫn có thể bị giải tỏa nếu:

• Nằm trong khu dự án lớn

• Nằm trong định hướng phát triển đô thị

XIII. CÁCH KIỂM TRA ĐẤT CÓ ĐƯỢC CHUYỂN LÊN THỔ CƯ

Vùng kẻ sọc (1) đã đưa vào kế hoạch năm

Trên bản đồ kế hoạch năm:

• Vùng kẻ sọc:
  → Đã vào kế hoạch năm, có thể nộp hồ sơ

• Vùng không sọc:
  → Chỉ là định hướng, chưa chuyển trong năm

  Mỗi năm có:

• Thông báo nhận hồ sơ

• Thời gian cụ thể

• Chỉ tiêu nhất định

XIV. PHÂN BIỆT QUY HOẠCH PHÂN KHU & KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

• Kế hoạch sử dụng đất: trả lời câu hỏi “năm nay có làm không?”

• Quy hoạch phân khu: trả lời “khu này tương lai dùng làm gì?”

  BẮT BUỘC xem song song 2 bản đồ

XV. KIỂM TRA ĐẤT TMDV (THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ) CÓ DÍNH DỰ ÁN?

Cách kiểm tra đất thương mại dịch vụ TMD có dính dự án không 

Quy trình:

1. Xác định đất TMDV

2. Kiểm tra có dự án cụ thể hay chưa

3. Nếu chưa có dự án → dân vẫn mua được

4. Nếu đã có dự án → nên tránh

  Trước khi mua:

Hỏi trực tiếp địa chính: “Khu này đã có dự án chưa?”

XVI. ĐẤT DÍNH QUY HOẠCH ĐƯỢC ĐỀN BÙ BAO NHIÊU?

       Dự án Nhà nước thì Đền bù theo bảng giá đất  

Đền bù như sau Lấy diện tích trên sổ nhân với giá trên bảng giá của nhà nước

Bảng giá đất nhà nước 2026 theo tuyến phố 

      Ví dụ : Nhà bạn nằm trên tuyến phố Đại Cồ Việt vị trí 1 (VT1 ) đất ở đơn giá là 210 743 

            Giá đền bù sẽ bằng diện tích nhân với đơn giá VD 30m x 210 743 = 6.322 Tỷ

•   Tài sản trên đất được định giá riêng

Dự án tư nhân

• Tự thỏa thuận

• Giá phụ thuộc khả năng thương lượng

  Thực tế: hiếm khi được giá thị trường

XVII. LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP QUY HOẠCH ĐẤT Ở

Bước 1: Kiểm tra có định hướng lên ONT/ODT
Bước 2: Kiểm tra có doanh nghiệp xin làm dự án không
Bước 3: So giá:

• Nếu giá gần đất ở → không mua

• Phải rẻ hơn đáng kể mới cân nhắc

XVIII. TÌNH HUỐNG THỰC TẾ – NGỒI NHÀ VẪN LỌC ĐƯỢC ĐẤT

Dùng Google Earth:

• Tra vị trí lô đất

• Xem ảnh vệ tinh

• Xem nhà cửa thực tế 360°

• Đối chiếu quy hoạch

  Lọc được:

• Đất trong ngõ cụt

• Đất sát mương, đường quy hoạch

• Đất dính hành lang

XIX. CHECKLIST 10 BƯỚC TRA QUY HOẠCH TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN

1. Xác định chính xác vị trí lô đất

2. Tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm

3. Tra quy hoạch 2021–2030

4. Xem quy hoạch phân khu

5. Kiểm tra quy hoạch 1/2000 – 1/500

6. Xác định có dự án hay không

7. So sánh hiện trạng thực tế

8. Hỏi địa chính phường/xã

9. Đối chiếu nhiều nguồn

10. Chỉ xuống tiền khi mọi thứ rõ ràng

KẾT LUẬN 

Quy hoạch không đáng sợ.
Đáng sợ là không hiểu quy hoạch mà vẫn mua đất.

Chỉ cần:

• Hiểu đúng bản chất

• Tra đúng loại quy hoạch

• Kiểm tra đúng thời điểm 

 Bạn có thể tránh 80–90% rủi ro ngay từ đầu, không cần tốn tiền oan.

 Tác giả: Gâu Thổ Cư

Chuyên môn: Quy hoạch – Pháp lý – Nhà phố thổ cư Hà Nội

Gâu Thổ Cư là môi giới bất động sản nhà phố thổ cư tại Hà Nội, chuyên sâu khu vực Hoàng Mai và các quận nội đô.
Với nhiều năm kinh nghiệm thực tế, Gâu Thổ Cư đã trực tiếp tham gia và xử lý hàng trăm giao dịch mua bán, từ nhà giá trị nhỏ đến tài sản hàng chục tỷ đồng, đặc biệt am hiểu quy hoạch – pháp lý – kế hoạch sử dụng đất.
Nội dung trên website được chia sẻ từ trải nghiệm thực tế, nhằm giúp người mua – nhà đầu tư tránh rủi ro pháp lý và quy hoạch khi giao dịch bất động sản.

 Hotline/Zalo: 0856 867 789

 Website: gauthocu.com.vn