Tổng hợp kỹ năng xem và phân tích nhà của siêu môi giới BĐS thực chiến Bài 1

Hướng dẫn đi thực địa, thẩm định bất động sản – Bán được, bán nhanh hay bán chậm là do tư duy môi giới

Bài viết này không phải lý thuyết sách vở. Đây là những gì tôi đã làm – đã va – đã bán – đã mất tiền và đã kiếm tiền ngoài thị trường. Nếu bạn là môi giới mới, đọc để tránh sai lầm. Nếu bạn làm lâu năm, đọc để hệ thống lại tư duy.

Lãi suất giảm – Tiền rẻ – Dòng tiền quay lại – Vàng, đất tăng giá

Khi lãi suất giảm, tiền không còn nằm yên trong ngân hàng. Nó sẽ tìm nơi trú ẩn: vàng và bất động sản. Giai đoạn này, người bán nhiều nhất không phải người thiếu kiến thức, mà là người biết chọn hàng.

 Môi giới sống được hay không không phải do chăm chỉ, mà do bạn đang cầm loại hàng gì trong tay.

Tư duy cốt lõi của người xem nhà – bán nhà giỏi

• Mua nhà phải nhìn hàng xóm: đất lành chim mới đậu, khu xấu cố bán cũng không đi.

• Bán nhiều mới ngộ nghề: làm đủ lâu bạn sẽ tự biết căn nào đăng là có khách, căn nào ôm cả năm không đi.

• Rẻ chưa chắc bán được: nhiều căn giá cao nhưng dân trí tốt, view đẹp, vị trí sạch → đi rất nhanh.

• Người giàu quyết định nhanh vì họ biết rõ quy hoạch, hiểu thị trường và có nhiều nguồn thông tin.

Bản chất người giỏi và người giàu là đi trước người khác một bước, không thần thánh hóa vấn đề.

Đi thực địa – Việc bắt buộc của môi giới thực chiến

Đi thực địa để làm gì?

Không đi thực địa, bạn không đủ tư cách dẫn khách.

Đi thực địa để:

• Xác định đúng vị trí thật (không phải vị trí trên giấy)

• Biết nhà cũ hay mới, sửa hay không sửa

• Đánh giá ngõ to – nhỏ – sạch – bẩn

• Nhìn dân trí khu vực và hàng xóm xung quanh

• Nắm kết nối giao thông – tiện ích – mặt bằng giá

 Môi giới giỏi là môi giới biết rõ khu vực hơn cả chủ nhà.

Khảo sát trước khi dẫn khách – Sai 1 ly, đi cả thương vụ

Trước khi dẫn khách, tôi luôn làm 3 việc:

1. Khảo sát khu vực: biết rõ mạnh – yếu ở đâu

2. Chuẩn bị kịch bản tư vấn: nói gì, dẫn dắt ra sao

3. Chuẩn bị sẵn cách hóa giải từ chối: khách chê thì xử lý thế nào

Bạn phải trả lời được:

• Khu này dân trí cao hay thấp ?

• Ai đang sống ở đây, nếu biết càng tốt ví dụ : gần nhà của người nổi tiếng nào đó?

• Trường học, bệnh viện, TTTM ở đâu?

• Giá khu này đang đứng ở đâu ?

Không biết những thứ này → đừng mong khách tin bạn.

Chiến lược bán hàng của môi giới sống khỏe

• Đi trước trong thông tin là đã thắng 50%

• Hợp đồng phải chặt – chắc – khóa chủ để tránh lật kèo

 Làm môi giới mà để chủ nhà lật cọc là do hợp đồng yếu, không phải do xui.

Đọc thông số nhà – Kỹ năng tối thiểu phải có

Đọc thông số địa chỉ nhà  ai cũng biết nhưng không phải ai cũng biết cách đọc đúng ?.

Các thông số bắt buộc phải nắm

• Ngõ / ngách / hẻm

• Số nhà – tên đường

• Diện tích thực

• Số tầng

• Mặt tiền – chiều sâu

• Giá chào – biên thương lượng

• Phường – khu vực

• Hoa hồng – nguồn

Ví dụ thực tế cách đọc địa chỉ nhà chuẩn môi giới

Ngõ 12 / Ngách 3 / Hẻm 4 / Nhà số 6 Tam Trinh – Hà Nội ( thường dân mình hay đọc ngược)

• Tầng 1: 30m²

• Nhà 5 tầng

• Mặt tiền: 4,3m

• Sâu: 7m

• Giá chào: 2,7 tỷ (còn thương lượng)

Lập danh sách nhà đi khảo sát – Không làm là xót hàng

Tôi luôn lên danh sách trước, không bao giờ đi ngẫu hứng.

Lợi ích:

• Không bỏ xót nhà

• Lộ trình từ gần đến xa hết bên lẻ + bên chẵn

• Tiết kiệm thời gian (thời gian = tiền)

• Có thời gian đăng tin, chăm khách

 Dùng Google Maps để xem tiện ích xung quanh

     Gần trường, Mail, Công viên, ...

Nhà cùng ngõ thường có đặc điểm dân cư và tiện ích giống nhau.

Quản lý hàng hóa bằng Excel / Google Sheet

Khuyên bạn lập bảng hàng mẫu như trên để quản lý kho hàng chuyên nghiệp

Không quản lý hàng = làm môi giới cảm tính.

• Lọc theo: quận, hướng, phong thủy, tài chính

• Phân loại:

  • Hàng tốt

  • Hàng trung bình

  • Hàng yếu

Dẫn khách xem nhà – Muốn chốt phải có chiến thuật

• Dẫn khách xem nhiều căn để so sánh

• Phải có căn đẹp – căn xấu

❌ Sai lầm chết người:

• Dẫn 2 căn đẹp ngang nhau → khách không quyết

• Chưa xong căn 1 đã nhảy căn 2

 Nhà cùng ngõ nên sắp xếp xem liền mạch.

Trước khi vào nhà – Phải kiểm tra 2 thứ

Dùng la bàn để đo hướng căn nhà bán

1. Hướng nhà – phong thủy (biết để dùng, không phải để dọa khách)

Không bán được nhà vì bạn giỏi về phong thủy, nhưng biết thì bạn sẽ được khách hàng tin tưởng và quý mến, có chủ đề để giao tiếp khi khách xem nhà.

khách hàng mua nhà sợ nhất hướng tuyệt mệnh , 02 bộ hướng chính

• Đông tứ trạch: Đông, Nam, Bắc, Đông Nam

• Tây tứ trạch: Tây, Tây Bắc, Tây Nam, Đông Bắc

⚠️ Lưu ý:

• Khách không hỏi về phong thủy  → đừng chủ động nói, đừng tỏ ra hiểu biết

• Phong thủy dùng để hóa giải, không dùng để làm khách sợ

Mẹo nhanh: dùng ChatGPT nhập năm sinh để tra hướng.

2. Tiện ích – giao thông trên Google Maps

• Kiểm tra vành đai, trục chính

• Khoảng cách đến trường, bệnh viện, TTTM

• Đo thời gian di chuyển thực tế

Tư vấn bằng bản đồ thật giúp khách tin và ra quyết định nhanh.

Phân tích ưu – nhược điểm: Cốt lõi của nghề

Ưu điểm mạnh để bán

• Vị trí trung tâm

• Gần hồ, công viên, cây xanh

• Trường học, bệnh viện gần

• Ngõ rộng, vỉa hè

• Nhà mới, thang máy, thiết kế hiện đại

• Lô góc, thoáng sáng

• Dân trí cao, an ninh tốt

Nhược điểm phải biết xử lý

• Ngõ nhỏ, sâu

• Dân trí thấp

• Hẹp hậu

• Xa trung tâm

• Ít tiện ích

• Gần nghĩa trang, đường đâm

• Nhà cũ

 Nguyên tắc: nói thẳng nhược điểm – đưa ra giải pháp – chốt bằng giá.

Thẩm định giá – Không nắm là chết

1. So sánh thị trường

• Bao nhiêu căn đã bán – đang bán quanh đó?

• So cùng phân khúc (ví dụ 4–6 tỷ)

2. Dòng tiền

• Cho thuê được bao nhiêu/tháng?

• Khai thác có ra tiền thật không?

3. Chi phí

• Giá đất + xây dựng + sửa chữa

• Giấy tờ + phí môi giới

• Biên lợi nhuận kỳ vọng

06 Yếu tố quyết định tính thanh khoản của bất động sản thổ cư

• Vị trí :đắc địa trung tâm nhiều tiện ích = Bán nhanh được giá

• Độ hiếm :  Cả khu đấy không ai bán hoặc : nhà người ta mặt tiền 3 mét nhà mình MT 5m, mới đẹp ,lô góc, phố đó không ai bán,

• Thông số đẹp (vuông vức như tờ A4)

        Thế nào là nhà có thông số đẹp ?

        Chiều sâu gấp 2,5 - 3 lần chiều ngang thường mọi người cho là thông số đẹp,

VD: mt 4 mét sâu 10m 40m2 rất đẹp

• Nội thất đẹp : Tv - Tủ lạnh - âm trần,nội thất đẹp nhập khẩu,đèn đẹp rất dễ bán

• Dòng tiền tốt : Cho thuê được giá cao ,giá trị khai thác tốt,kinh doanh ra tiền thật

• Giá hợp lý: tThông số như nhau cùng ngõ vị trí căn nào rẻ hơn bán nhanh hơn 

Tư duy sống còn của nghề môi giới

Muốn sống lâu với nghề, cần có 3 thứ:

• Kiến thức: hiểu thị trường xem nhiều nhà,sẽ tự ngộ

• Kỹ năng: tư vấn – xử lý – đàm phán ( khách hàng mới là thầy)

• Kinh nghiệm: trả giá bằng thời gian và tiền 

Môi giới thực chiến không bán nhà, bán giải pháp và tương lai cho khách.

Về tác giả – Môi giới bất động sản Hoàng Mai thực chiến

Tôi là môi giới bất động sản chuyên khu vực quận Hoàng Mai – Hà Nội, tập trung vào nhà thổ cư, nhà trong ngõ, nhà phố với kinh nghiệm đi thực địa, xem nhà và giao dịch hàng trăm căn thực tế. Toàn bộ nội dung chia sẻ trong bài viết này đều xuất phát từ kinh nghiệm ngoài thị trường, trực tiếp khảo sát các phường như Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam, Hoàng Văn Thụ, Tân Mai, Định Công, Đại Kim…
Tôi không nói lý thuyết, chỉ chia sẻ cách xem nhà – phân tích – thẩm định giá – chọn hàng dễ bán, giúp khách mua đúng giá và môi giới hạn chế rủi ro pháp lý, quy hoạch. Nếu bạn đang tìm hiểu hoặc giao dịch nhà đất quận Hoàng Mai, đây là những kinh nghiệm đã được kiểm chứng bằng giao dịch thật.

Đọc Thêm Bài 2: Tại sao lại là Môi giới